（一）一級市場概況(土地(dì / de))
1.住宅用地(dì / de)市場整體狀況
2016年，住宅房地(dì / de)産一級市場成交火熱，上(shàng)半年平均溢價率184%，下半年平均溢價率達到(dào)209%，尤其是(shì)廣州十月調控政策出(chū)台後的(de)11月份，誕生多個(gè)地(dì / de)王，全年“招、拍、挂”供應住宅用地(dì / de)36宗，成交32宗，成交率89%，僅次于(yú)2012年的(de)95%。從2012至2016年，住宅用地(dì / de)供應呈現波動下降趨勢，在(zài)2016年供應宗數更是(shì)環比下降33.33%，但成交率呈現V字形，同爲(wéi / wèi)一線城市，相對北京、上(shàng)海、深圳的(de)地(dì / de)價，廣州的(de)住宅用地(dì / de)顯得更有吸引力。
住宅用地(dì / de)供應及成交面積變化趨勢基本一緻，呈現波浪式起伏，2013年是(shì)波谷，2015年是(shì)波峰。2016年住宅用地(dì / de)供應面積288.25萬平方米，環比大(dà)幅下降36.57%；成交面積266.36萬平方米，環比下降21.04%。
交易總額與樓面地(dì / de)價均呈現上(shàng)升趨勢，其中2013年交易額增幅最大(dà)，達到(dào)119%，2014年交易額增額最大(dà)，達到(dào)385億元；樓面地(dì / de)價亦是(shì)2013年增幅最大(dà)，達到(dào)129%，2016年平均樓面地(dì / de)價增額最大(dà)，比2015年增加4042元/平方米，平均樓面地(dì / de)價達到(dào)11604元/平方米（已剔除配建面積），荔灣區廣鋼新城、白雲區白雲新城、海珠區江燕路樓面地(dì / de)價超過4萬元/平方米，超過周邊在(zài)售新房價格，成爲(wéi / wèi)區域地(dì / de)王。樓面地(dì / de)價的(de)增幅從2015年開始超過交易總額的(de)增幅，說(shuō)明地(dì / de)價呈現快速增長趨勢。
2016年廣州市住宅用地(dì / de)出(chū)讓及成交情況一覽表
說(shuō)明：
1.數據來(lái)源：廣州市國(guó)土資源和(hé / huò)規劃委員會
2.樓面地(dì / de)價：表格中顯示的(de)樓面地(dì / de)價爲(wéi / wèi)扣除配建面積後計算的(de)樓面地(dì / de)價，未考慮配建面積的(de)建安成本。
3.統計時(shí)間：2016年1月1日至2016年12月7日
2. 各區住宅用地(dì / de)市場狀況
從各區成交面積情況來(lái)看，花都區、增城區總成交面積分别爲(wéi / wèi)109.49萬平方米、78.94平方米，兩者之(zhī)和(hé / huò)占全區成交面積的(de)71%，次之(zhī)爲(wéi / wèi)南沙區26.55萬平方米、黃埔區20.26萬平方米，可見外圍區域爲(wéi / wèi)廣州住宅用地(dì / de)的(de)絕對供應主力。
從各區成交總額情況來(lái)看，荔灣區吸金能力最強，住宅用地(dì / de)土地(dì / de)出(chū)讓金收入達到(dào)125.74億元，占比24.1%；其次爲(wéi / wèi)增城區93.08億元，占比17.6%，黃埔區79.83億元，前三名中中心六區占據了(le／liǎo)2個(gè)名額。
從平均樓面地(dì / de)價來(lái)看，海珠區平均樓面地(dì / de)價達42573元/平方米，高居有土地(dì / de)出(chū)讓區域的(de)榜首，同比增長142.7%；黃埔區平均樓面地(dì / de)價24798元/平方米，同比暴增333.39%，南沙平均樓面地(dì / de)價11952元/平方米，同比增長293.94%，爲(wéi / wèi)全市地(dì / de)價增長最快的(de)兩個(gè)區域，荔灣區、白雲區的(de)平均樓面地(dì / de)價增幅亦超過130%。花都區則居于(yú)最末，平均樓面地(dì / de)價4110元/平方米。
2.1．越秀區
2016年，越秀區住宅用地(dì / de)無供應，越秀區自2010年11月份出(chū)讓越秀區下塘西登峰畜牧場地(dì / de)段後，再無住宅用地(dì / de)供應。
2.2．天河區
天河區2016年住宅用地(dì / de)無供應，2015年成交2宗，總成交面積18.65萬平方米，同比下降80.27%；總成交金額爲(wéi / wèi)72.12億元，同比下降66.97%；天河區成交均價上(shàng)揚，平均樓面地(dì / de)價15,612元/平方米，同比上(shàng)漲23.96%。2015年成交的(de)兩宗住宅用地(dì / de)“廣州大(dà)道(dào)北路920号”、“元崗路粵隆客車廠地(dì / de)塊1、地(dì / de)塊2”基本接近底價成交，所處區位在(zài)天河區與白雲區交接區域，而(ér)在(zài)同一闆塊内的(de)于(yú)2013年成交的(de)3宗白雲區同和(hé / huò)地(dì / de)塊，成交樓面地(dì / de)價已經達到(dào)22000-24000元/平方米之(zhī)間，與同和(hé / huò)地(dì / de)塊相比，廣州大(dà)道(dào)北920地(dì / de)塊與客車廠地(dì / de)塊在(zài)配套、居住環境等方面略差，但地(dì / de)塊位置十分接近，樓面地(dì / de)價差達到(dào)6000-12000元/平方米，項目成本優勢十分明顯。同和(hé / huò)地(dì / de)塊目前在(zài)售的(de)恒大(dà)禦府、佳兆業•天禦項目2016年均價超4萬/平方米。
2.3．荔灣區
荔灣區住宅用地(dì / de)一級市場全年“招、拍、挂”共成交4宗，同比增長33.3%；成交土地(dì / de)面積9.66萬平方米，同比下降8.84%；總成交金額125.74億元，同比增長55.02%，平均樓面地(dì / de)價爲(wéi / wèi)3,7754元/平方米，同比暴增114.32%。
從近五年曆史成交數據來(lái)看，2012年以(yǐ)來(lái)，荔灣區住宅用地(dì / de)成交面積峰值出(chū)現于(yú)2014年，達52.62萬平方米，占近五年成交總量的(de)68.77%，當年平均成交樓面地(dì / de)價16,991元/平方米。
注：圖中虛線爲(wéi / wèi)當年無該類用地(dì / de)成交，取相近一年數據值爲(wéi / wèi)模拟值。
從2016年各月成交情況來(lái)看，僅8月份成交1宗，11月份成交3宗外，其餘月份均無成交，11月份成交的(de)3宗地(dì / de)均位于(yú)荔灣區廣鋼新城，廣鋼新城2014年出(chū)讓住宅用地(dì / de)以(yǐ)來(lái)，樓面地(dì / de)價從最低14091元/平方米，到(dào)2016年最高41582元/平方米，僅僅2年時(shí)間，地(dì / de)價漲了(le／liǎo)近3倍。
廣鋼新城出(chū)讓地(dì / de)塊區位圖
2.4．海珠區
2016年，海珠區一級市場“招、拍、挂”共成交住宅用地(dì / de)1宗，爲(wéi / wèi)江燕路AH050406、AH050408地(dì / de)塊，總成交面積3.11萬平方米，同比下降91.76%；總成交金額爲(wéi / wèi)30.70億元，同比下降79.91%；平均樓面地(dì / de)價4,2573元/平方米，同比增長142.69%。
從近五年曆史成交數據來(lái)看，海珠區住宅房地(dì / de)産一級市場成交量峰值出(chū)現在(zài)2015年，成交面積爲(wéi / wèi)37.71萬平方米，同比增長487.14%，占近5年成交總面積比重高達80.02%，當年平均成交價格17,542元/平方米，同比下降16.01%。2012年無成交，其次成交量最少的(de)爲(wéi / wèi)2014年，當年成交面積1.23萬平方米，同比下降75.82%，平均成交價格2,0887元/平方米，同比增長29.87%。
2015年成交的(de)4宗住宅用地(dì / de)均位于(yú)廣紙新城，6月份成交的(de)廣紙片區地(dì / de)塊一，廣紙片區地(dì / de)塊二均以(yǐ)底價16,000元/平方米成交，到(dào)9月成交的(de)石崗路分地(dì / de)塊一樓面地(dì / de)價23,186元/平方米、石崗路分地(dì / de)塊二樓面地(dì / de)價26,217元/平方米，短短3個(gè)月時(shí)間，廣紙新城住宅用地(dì / de)樓面地(dì / de)價上(shàng)漲了(le／liǎo)近50%。廣紙新城與廣鋼新城隔江而(ér)望，在(zài)廣鋼新城樓面地(dì / de)價破4萬的(de)情況下，廣紙新城2萬多的(de)樓面地(dì / de)價對于(yú)開發商而(ér)言顯得實惠很多；同時(shí)，海珠區今年唯一1宗住宅用地(dì / de)江燕路AH050406、AH050408地(dì / de)塊。樓面地(dì / de)價也(yě)同時(shí)破4萬，該地(dì / de)塊位于(yú)廣紙新城東北，直線距離約1公裏。
2.5．白雲區
2016年，白雲區一級市場“招、拍、挂”共成交住宅用地(dì / de)3宗，總成交面積13.12萬平方米，同比增長167.61%；總成交金額爲(wéi / wèi)66.29億元，同比增長159.10%；平均樓面地(dì / de)價2,9732元/平方米，同比上(shàng)漲133.65%。
從近五年曆史成交數據來(lái)看，白雲區住宅房地(dì / de)産一級市場成交量峰值出(chū)現在(zài)2014年，成交面積爲(wéi / wèi)37.71萬平方米，同比增長487.14%，當年平均成交價格20,887元/平方米，同比下降29.87%。2015年成交量爲(wéi / wèi)近年來(lái)最低值，當年成交面積4.9萬平方米，同比下降75.35%，平均成交價12,725元/平方米，同比下降9.11%。
2.6．黃埔區
2016年，黃埔區（含原蘿崗區）一級市場“招、拍、挂”共成交住宅用地(dì / de)2宗，總成交面積20.26萬平方米，同比下降78.76%；總成交金額爲(wéi / wèi)79.83億元，同比下降35.22%；平均樓面地(dì / de)價24,798元/平方米，同比上(shàng)漲333.39%。
從近五年曆史成交數據來(lái)看，黃埔區住宅房地(dì / de)産一級市場成交量峰值出(chū)現在(zài)2012年，成交面積爲(wéi / wèi)186.32萬平方米，當年平均成交價格1,871元/平方米，其中中新知識城地(dì / de)塊成交9宗，占比64.29%，成交面積135.93萬平方米，占比72.95%，平均樓面地(dì / de)價842元/平方米。2016年成交量爲(wéi / wèi)近年來(lái)最低值。
2.7．番禺區
2016年，番禺區一級市場“招、拍、挂”共成交住宅用地(dì / de)4宗，總成交面積5.23萬平方米，同比上(shàng)漲14.76%；總成交金額爲(wéi / wèi)9.16億元，同比下降62.9%；平均樓面地(dì / de)價20,531元/平方米，同比上(shàng)漲25.73%。華南闆塊今年上(shàng)漲較快，2014年出(chū)讓的(de)鍾村街漢溪村地(dì / de)塊一樓面價18,695元/平方米，到(dào)2016年成交的(de)鍾村街漢溪村地(dì / de)塊二樓面地(dì / de)價已達28,262元/平方米，年均上(shàng)漲幅度22.95%。南村鎮南草堂村地(dì / de)塊成交樓面地(dì / de)價30711元/平方米，成爲(wéi / wèi)番禺新地(dì / de)王，樓面價首次破三萬。
從近五年曆史成交數據來(lái)看，番禺區住宅房地(dì / de)産一級市場成交量峰值出(chū)現在(zài)2012年，成交面積爲(wéi / wèi)13.39萬平方米，當年平均成交價格1,885元/平方米，成交僅2宗，其中榄核鎮榄核商住地(dì / de)塊面積達13.11萬平方米，占比高達97.91%，成交樓面地(dì / de)價僅1,691元/平方米。2013年成交量爲(wéi / wèi)近年來(lái)最低值，沒有成交量。
注：圖中虛線爲(wéi / wèi)當年無該類用地(dì / de)成交，取相近一年數據值爲(wéi / wèi)模拟值。
2.8．花都區
2016年，花都區一級市場“招、拍、挂”共成交住宅用地(dì / de)3宗，總成交面積109.49萬平方米，同比上(shàng)漲81.85%，爲(wéi / wèi)近5年成交量峰值；總成交金額爲(wéi / wèi)66.80億元，同比上(shàng)漲44.29%；平均樓面地(dì / de)價4,110元/平方米，同比上(shàng)漲8.36%。花都區今年成交的(de)3宗住宅用地(dì / de)中，有2宗土地(dì / de)面積超40萬平方米，均被萬達拿下，成交總面積104.69萬平方米，占比高達95.61%。
從近五年曆史成交數據來(lái)看，花都區住宅房地(dì / de)産一級市場成交量峰值出(chū)現在(zài)2016年，成交低谷爲(wéi / wèi)2014年，成交面積爲(wéi / wèi)4.57萬平方米，同比當年平均成交價格5,680元/平方米，同比上(shàng)漲52.5%。
2.9．南沙區
2016年，南沙區一級市場“招、拍、挂”共成交住宅用地(dì / de)5宗，總成交面積26.55萬平方米，同比下降45.53%，總成交金額爲(wéi / wèi)49.96億元，同比上(shàng)漲25.91%；平均樓面地(dì / de)價11,952元/平方米，同比暴漲293.94%。南沙區今年成交的(de)5宗住宅用地(dì / de)全部位于(yú)南沙中心區南沙街及黃閣鎮，其中黃閣鎮蕉門島北側地(dì / de)塊一與黃閣鎮蕉門島北側地(dì / de)塊二均被保利拿下，樓面地(dì / de)價分别爲(wéi / wèi)15811元/平方米、15655元/平方米，成爲(wéi / wèi)南沙新地(dì / de)王。
從近五年曆史成交數據來(lái)看，南沙區住宅房地(dì / de)産一級市場成交量峰值出(chū)現在(zài)2013年，成交面積爲(wéi / wèi)51.13萬平方米，同比上(shàng)漲99.82%，當年平均成交價格4,078元/平方米，同比上(shàng)漲75.64%；成交低谷爲(wéi / wèi)2012年，成交面積爲(wéi / wèi)25.59萬平方米，當年平均成交價格2,322元/平方米。
2.10．增城區
2016年，增城區一級市場“招、拍、挂”共成交住宅用地(dì / de)10宗，總成交面積78.94萬平方米，同比上(shàng)漲39.61%，總成交金額爲(wéi / wèi)93.08億元，同比上(shàng)漲126.03%；平均樓面地(dì / de)價6,389元/平方米，同比上(shàng)漲85.40%，爲(wéi / wèi)近五年同比上(shàng)漲最快的(de)一年。南沙區今年成交的(de)5宗住宅用地(dì / de)全部位于(yú)南沙中心區南沙街及黃閣鎮，其中黃閣鎮蕉門島北側地(dì / de)塊一與黃閣鎮蕉門島北側地(dì / de)塊二均被保利拿下，樓面地(dì / de)價分别爲(wéi / wèi)15811元/平方米、15655元/平方米，成爲(wéi / wèi)南沙新地(dì / de)王。
從近五年曆史成交數據來(lái)看，南沙區住宅房地(dì / de)産一級市場成交量峰值出(chū)現在(zài)2013年，成交面積爲(wéi / wèi)93.01萬平方米，同比上(shàng)漲99.82%，當年平均成交價格2,350元/平方米，同比上(shàng)漲85.80%；成交低谷爲(wéi / wèi)2012年，成交面積爲(wéi / wèi)29.13萬平方米，當年平均成交價格1,265元/平方米。
2.11．從化區
2016年，增城區一級市場“招、拍、挂”共成交住宅用地(dì / de)無成交，2015年同樣如此。從近五年曆史成交數據來(lái)看，從化區住宅房地(dì / de)産一級市場成交量峰值出(chū)現在(zài)2012年，共成交19宗，占近五年比重高達76%，總成交面積53.74萬平方米，占近五年比重高達88.20%，總成交金額爲(wéi / wèi)12.74億元，平均樓面地(dì / de)價1,162元/平方米。近五年，從化區成交的(de)住宅用地(dì / de)中，樓面地(dì / de)價超高8,000元/平方米的(de)僅3宗地(dì / de)，分别爲(wéi / wèi)2013年8月成交的(de)2宗從化城郊街安園路地(dì / de)段地(dì / de)塊，樓面地(dì / de)價分别爲(wéi / wèi)8,955元/平方米、8,300元/平方米；另1宗爲(wéi / wèi)2012年12月成交的(de)從化市城郊街高步村地(dì / de)段，樓面地(dì / de)價8,858元/平方米。樓面地(dì / de)價最低的(de)爲(wéi / wèi)2012年11月成交的(de)從化市鳌頭鎮鳌山村地(dì / de)段地(dì / de)塊，樓面地(dì / de)價僅679元/平方米。
從區域上(shàng)看，中心城區街口街及鄰近從化中心城區的(de)江埔街、城郊街成爲(wéi / wèi)供應主力，占比合計達56%，呈現從中心向外圍擴散的(de)區域；鄰近廣州的(de)太平鎮，是(shì)地(dì / de)鐵14号線的(de)途徑區域，從從化新興的(de)新建商品房區域；溫泉鎮得益于(yú)溫泉及優美的(de)自然環境，建造了(le／liǎo)大(dà)量的(de)住宅，以(yǐ)旅遊地(dì / de)産爲(wéi / wèi)主，人(rén)口聚集呈現明顯的(de)旺季淡季。
二、級市場分析(新建住宅)
1. 市場運行情況概述
2016年1-10月，廣州市（包括全市11區，下同）新建商品住宅網上(shàng)簽約面積1，160.25萬平方米，網上(shàng)簽約均價16，641元/平方米。
2. 商品房批準預售情況
2.1．住宅批準預售情況
2016年1-10月，廣州市批準預售住宅77200套，同比增長3.98%；批準預售面積783.63萬平方米，同比下降5.44%。預售套數與預售面積呈現相反方向增長，說(shuō)明小面積住宅比例在(zài)增加。
2.2．各區住宅批準預售情況
從各區批準預售情況來(lái)看，各區批準預售差異巨大(dà)，其中增城區批準預售面積最大(dà)，達213.92萬平方米，同比增長14.58%；越秀區批準預售面積最小，僅3.36萬平方米，同比下降71.87%。中心六區中天河區同比增幅最大(dà)，達到(dào)374.12%，其次爲(wéi / wèi)荔灣區，同比增長62.91%，其他(tā)各區均不(bù)同程度的(de)同比下降，海珠區及越秀區的(de)同比降幅超過70%。外圍五區中，番禺區同比增幅最大(dà)，爲(wéi / wèi)18.47%，其次爲(wéi / wèi)增城區14.58%，其餘三區均不(bù)同程度下降，其中南沙區、從化區降幅均超過35%。
3. 新建商品房住宅網上(shàng)簽約情況
3.1．新建住宅網上(shàng)簽約面積情況
2016年1-10月，廣州市新建住宅網上(shàng)簽約105,707宗，同比增長14.73%；網上(shàng)簽約面積1,160.25萬平方米，同比增長8.32%；網上(shàng)簽約金額3,077.97億元，同比增長19.29%；網上(shàng)簽約均價16,641元/平方米，同比增長10.13%。
3.2．各區新建住宅網上(shàng)簽約面積情況
從各區網簽面積來(lái)看，網簽前五中，中心六區僅黃埔區入圍，排在(zài)第二，網簽量最大(dà)的(de)是(shì)增城區278.08萬平方米，同比增長38.01%，是(shì)唯一一個(gè)破200萬的(de)區域。同比增幅最大(dà)的(de)是(shì)荔灣區，達到(dào)115.22%。網簽面積最小及降幅最大(dà)的(de)均是(shì)越秀區，同比下降34.15%。
3.3．各區新建住宅網上(shàng)簽約均價情況
從各區網簽均價來(lái)看，越秀區網簽均價最高，達到(dào)43,522元/平方米，其次爲(wéi / wèi)天河區39,924元/平方米，均價超過2.5萬元/平方米的(de)區域均位于(yú)中心六區中。白雲區網簽均價同比增幅最大(dà)，達到(dào)23.66%；同比下跌的(de)僅荔灣區，環比下降1.68%。
4.各街道(dào)新建商品住宅網上(shàng)簽約均價情況
2016年10月廣州市各街道(dào)新建商品住宅網上(shàng)簽約均價情況表
注：天河區冼村街本月均價80594元/平方米，主要(yào / yāo)是(shì)由于(yú)該街道(dào)成交的(de)21宗商品住宅中，有10宗座落于(yú)彙悅台，10宗座落于(yú)尚東君禦雅苑，該樓盤成交價格較高。天河區獵德街本月均價70472元/平方米，主要(yào / yāo)是(shì)由于(yú)該街道(dào)成交的(de)20宗商品住宅中，有15宗座落于(yú)凱旋新世界廣場，該樓盤成交價格較高。增城區正果鎮本月均價4562元/平方米，主要(yào / yāo)是(shì)由于(yú)該街道(dào)成交的(de)11宗商品住宅位于(yú)錦繡星河花園，該樓盤成交價格較低。
5.2．銷售套數前十名
5.3．銷售均價
