文：李瓊瓊  周夢思

  在(zài)政府大(dà)力支持住房租賃市場發展的(de)背景下，“長租公寓”在(zài)市面上(shàng)出(chū)現的(de)頻率越來(lái)越高。最近一則關于(yú)北京租賃住宅樓盤“中國(guó)鐵建理想家”的(de)消息，引起了(le／liǎo)小編的(de)注意。這(zhè)個(gè)租賃住宅樓盤位于(yú)北京大(dà)興區黃村鎮興華大(dà)街，地(dì / de)處北京市南五環至南六環之(zhī)間，緊鄰地(dì / de)鐵四号線清源路站，開發商爲(wéi / wèi)欣達置業。該樓盤銷售人(rén)員表示，要(yào / yāo)租該樓盤的(de)房子(zǐ)，得“押二付一”，但這(zhè)個(gè)“二”是(shì)指二十年，“一”是(shì)指“十年”，啥意思？意思就(jiù)是(shì)租這(zhè)房子(zǐ)得一次性交10年租金和(hé / huò)20年的(de)押金，小編一算，這(zhè)不(bù)就(jiù)是(shì)一次性得交30年的(de)房租嗎？！這(zhè)到(dào)底是(shì)在(zài)買房還是(shì)在(zài)租房呢……

據悉，該樓盤将在(zài)2018年春節前後正式對外預租，銷售人(rén)員表示該樓盤的(de)租賃價格将高于(yú)周邊的(de)租賃均價。

       1.我是(shì)來(lái)租房的(de)，你卻叫我“買”房，開發商爲(wéi / wèi)何如此“爲(wéi / wèi)難”租客？

  一次性交30年房租，對于(yú)租房者而(ér)言絕對算是(shì)一筆“巨款了(le／liǎo)”，相信不(bù)少人(rén)都會望而(ér)卻步，那麽開發商爲(wéi / wèi)什麽還要(yào / yāo)打出(chū)這(zhè)樣的(de)牌呢？那是(shì)因爲(wéi / wèi)做長租公寓着實是(shì)一筆“燒錢”的(de)買賣！企業要(yào / yāo)發展，必須快速回籠資金，而(ér)長租房市場投資回報期一般都很長。據相關統計，我國(guó)的(de)租金回報率是(shì)非常低的(de)，北京1.37%、深圳1.38%、上(shàng)海1.48%、廣州1.69%，1%-2%的(de)租金回報率意味着按着現在(zài)的(de)租金水平，開發商回本的(de)期限簡直遙遙無期。

以(yǐ)深圳11月份拍賣的(de)首宗“70年隻租不(bù)售”的(de)居住用地(dì / de)爲(wéi / wèi)例，地(dì / de)塊位于(yú)龍華民治街道(dào)，占地(dì / de)面積約2萬㎡，建築面積約9萬㎡，成交樓面地(dì / de)價爲(wéi / wèi)1.11萬元/㎡，成交總價爲(wéi / wèi)10.1億元。以(yǐ)0.8萬元/㎡的(de)建設成本估算，樓盤總投資成本約爲(wéi / wèi)17.3億元。

該項目周邊住宅租金水平大(dà)約爲(wéi / wèi)100元/㎡·月，在(zài)不(bù)考慮空置期和(hé / huò)資金時(shí)間成本的(de)情況下年租金收入大(dà)概是(shì)1.08億，這(zhè)麽算下來(lái)項目的(de)靜态投資回收期長達16年，如果要(yào / yāo)考慮市場空置和(hé / huò)資金時(shí)間成本，開發商将面臨更長的(de)租金回收期，資金周轉的(de)壓力是(shì)開發商發展長租公寓最直接的(de)挑戰。這(zhè)就(jiù)不(bù)難理解，爲(wéi / wèi)什麽欣達置業要(yào / yāo)打着一次性收10年租金，20年押金的(de)如意算盤了(le／liǎo)。

據悉，欣達置業此舉有設限“以(yǐ)租代售”之(zhī)嫌，已被北京市住建委緊急約談，住建委啓動了(le／liǎo)對該項目運營方式的(de)調查，并要(yào / yāo)求其進行全面自查和(hé / huò)整改。

       2.建行“按居貸”：開發商實現快速回款，租客成本上(shàng)浮約7%

11與3日中國(guó)建設銀行與招商、華潤、萬科、恒大(dà)、中海、金地(dì / de)集團、碧桂園、星河等11家房地(dì / de)産公司，以(yǐ)及比亞迪、方大(dà)集團、研祥智能、兆馳等11家企事業單位在(zài)深圳舉行住房租賃戰略合作簽約儀式，正式宣布進軍長租房市場，推出(chū)“按居貸”産品。

“按居貸”是(shì)一種無抵押，純信用類的(de)貸款，貸款利息基本按基準利率執行，最高可貸100萬。額度期限最長不(bù)超過10年，不(bù)可循環使用，信用方式單筆貸款支用期限原則上(shàng)最長不(bù)超過3年。

“按居貸”給想要(yào / yāo)租房的(de)群體提供了(le／liǎo)一種新的(de)選擇——貸款租房，租客與房東簽訂長期租約（一般爲(wéi / wèi)3年），租客由每月向房東交房租轉變爲(wéi / wèi)向銀行交租貸，銀行将租金一次性支付給房東（開發商）。在(zài)這(zhè)種模式下，開發商可實現快速回籠資金，租客也(yě)能在(zài)長租期内過上(shàng)相對“穩定”的(de)生活，但租房成本會有一定幅度的(de)提高。

以(yǐ)一套月租爲(wéi / wèi)5000元/月的(de)小兩居來(lái)計算，一次性貸款3年租金的(de)總額爲(wéi / wèi)18萬元，年利率4.75%，月付利息爲(wéi / wèi)5374元，比直接付租金高出(chū)374元/月，租房成本上(shàng)浮約7.5%。

3.長租公寓模式下，租金普遍比周邊物業高出(chū)10%以(yǐ)上(shàng)，未來(lái)還得漲！

  目前市面上(shàng)的(de)長租公寓主要(yào / yāo)有以(yǐ)下四種系别：

         酒店系——代表品牌有：華住（城家）、窩趣（鉑濤）

         開發商系——代表品牌有：萬科泊寓、招商壹棧

         中介系——代表品牌有：鏈家（自如）、我愛我家（相寓）

         公寓運營系——代表品牌有：新派公寓、YOU+、魔方、熊貓等

酒店、公寓運營系别跟開發商的(de)運營模式類似，都是(shì)集中式供應房源，中介系則以(yǐ)“二房東”的(de)形式爲(wéi / wèi)主。長租公寓一般會選擇當下年輕人(rén)喜歡的(de)風格進行統一裝修，另外還會提供高速網絡、保潔、家電設備故障定期排查和(hé / huò)及時(shí)維修響應等衍生服務，以(yǐ)提高租住品質，因而(ér)長租公寓的(de)租金相對于(yú)周邊類似物業也(yě)普遍會高出(chū)10%-20%。

以(yǐ)北京、上(shàng)海、深圳等一線城市爲(wéi / wèi)例，我們來(lái)看看同地(dì / de)段同類型房源的(de)租金水平：

從以(yǐ)上(shàng)分析來(lái)看，住房租賃貸款使租房成本提升約7%，而(ér)長租公寓的(de)租金又普遍比周邊物業市場租金高出(chū)10%以(yǐ)上(shàng)，整體算來(lái)，租房成本将提升20%。

從當下來(lái)說(shuō)，長租公寓還處于(yú)搶占市場的(de)時(shí)期，并未有大(dà)的(de)盈利。據相關數據顯示， 自2014年以(yǐ)來(lái)，已經開始布局長租公寓的(de)萬科泊寓在(zài)全國(guó)24個(gè)城市的(de)24000間公寓尚未實現整體盈利；入行兩年的(de)世聯行紅璞公寓除北京紅璞公寓外其他(tā)全部項目都處于(yú)虧損階段；龍湖地(dì / de)産進軍長租公寓也(yě)公開表示三年内不(bù)考慮盈利問題。

在(zài)政策利好下，企業争相進軍長租公寓，目的(de)是(shì)爲(wéi / wèi)了(le／liǎo)在(zài)今後的(de)住房租賃市場搶占一席之(zhī)地(dì / de)，待市場占有率擴大(dà)到(dào)一定的(de)規模後，便可通過上(shàng)調租金來(lái)實現盈利，因此，未來(lái)長租公寓租金上(shàng)調仍是(shì)大(dà)的(de)趨勢。

長租公寓雖然租金相對較高，但居住環境和(hé / huò)品質會有較大(dà)提升，而(ér)且長租的(de)模式能讓租客保持穩定的(de)租賃關系，不(bù)用時(shí)常困擾于(yú)搬家的(de)問題，所以(yǐ)整體來(lái)說(shuō)，長租公寓有利于(yú)改善城市租房大(dà)環境，促進租賃市場的(de)健康發展，這(zhè)必然是(shì)未來(lái)租房市場的(de)發展方向。

所以(yǐ)呢，好好工作，努力賺錢吧，不(bù)然将來(lái)你可能連房子(zǐ)都要(yào / yāo)租不(bù)起了(le／liǎo)！