一、總體情況
2016年1-11月，廣州新建寫字樓物業簽約面積達182.66萬平方米，與2015年1-11月簽約面積156.76萬平方米相比，同比增長16.52%。廣州市1-3季度GDP同比增長8.1%，固定資産投資同比增長13.1%。數據反映出(chū)廣州新建寫字樓簽約面積與固定資産投資增長的(de)比率基本一緻。
2016年廣州新建寫字樓面積增長較快主要(yào / yāo)得益于(yú)兩個(gè)新落成的(de)項目，這(zhè)兩個(gè)項目均于(yú)2016年第二季度投入使用，項目爲(wéi / wèi)麗豐中心（位于(yú)珠江新城片區）和(hé / huò)僑鑫國(guó)際中心（位于(yú)越秀片區）。兩個(gè)新項目使廣州寫字樓市場新增面積約15萬平方米。
2016年1-11月，廣州市新建寫字樓簽約均價爲(wéi / wèi)18635元/平方米，與2015年1-11月簽約均價16068元/平方米相比，同比上(shàng)漲15.98%。2016年1-11月廣州市新建寫字樓網上(shàng)簽約各月均價詳見下圖所示：
預計2017年，廣州市甲級寫字樓均價将平穩上(shàng)漲，供應及需求将集中在(zài)珠江新城片區及琶洲片區，珠江新城片區的(de)需求将集中在(zài)金融及專業服務業，琶洲片區則因其定位，持續吸引電商、IT行業及對外貿易行業。
二、分區情況
目前廣州市辦公物業主要(yào / yāo)集中分布于(yú)珠江新城、天河北、琶洲及越秀區這(zhè)四個(gè)片區，其中珠江新城及天河北位處廣州城市中軸線，爲(wéi / wèi)廣州的(de)中央商務區；琶洲片區爲(wéi / wèi)國(guó)際會展中心區，并依托會展業發展電商總部示範區；越秀區位處廣州市的(de)舊城市中心，爲(wéi / wèi)廣州市的(de)老CBD。
（一）珠江新城片區辦公物業市場情況
（1）珠江新城地(dì / de)理位置
珠江新城地(dì / de)處廣州市天河區，位于(yú)廣州城市中軸線上(shàng)。東臨華南快速幹線，南臨珠江水道(dào)，西臨廣州大(dà)道(dào)中，北臨黃埔大(dà)道(dào)西。總規劃用地(dì / de)面積6.44平方公裏，核心地(dì / de)區約1平方公裏。
（2）規劃定位
珠江新城規劃定位爲(wéi / wèi)CBD（Central Business District，中央商務區），CBD爲(wéi / wèi)城市中心的(de)核心區，具有如下特征： （1）擁有高赢利水平的(de)産業。以(yǐ)第三産業爲(wéi / wèi)主導，并逐漸替代位于(yú)中心區的(de)工業制造業。（2）擁有商務空間的(de)最高聚集度。C B D 内商務辦公建築空間集約化，是(shì)城市内建築空間、交通和(hé / huò)就(jiù)業崗位密度的(de)峰值地(dì / de)區。（3）具有最高的(de)交通可達性。C B D 占據了(le／liǎo)塊速道(dào)路網、公共交通系統、步行系統等交通報務最佳區域。（4）擁有最高的(de)地(dì / de)價。峰值地(dì / de)價點往往是(shì)C B D 的(de)核心區。（5）與城市的(de)地(dì / de)理中心有關聯，有良好的(de)社會服務條件、技術設施和(hé / huò)城市景觀；對區域經濟活動起控制作用。
珠江新城是(shì)廣州市21世紀城市中央商務區硬核的(de)一個(gè)重要(yào / yāo)組成部分，将發展成爲(wéi / wèi)集國(guó)際金融、貿易、商業、文娛、外事、行政和(hé / huò)居住等城市一級功能設施區，推動國(guó)際文化交流與合作的(de)基地(dì / de)。
珠江新城以(yǐ)冼村路爲(wéi / wèi)界，劃分爲(wéi / wèi)東西二區，西區以(yǐ)商務辦公爲(wéi / wèi)主要(yào / yāo)功能、與北部天河中心區内的(de)商務辦公用地(dì / de)一同構成廣州市的(de)新中央商務區（CBD），而(ér)東區以(yǐ)居住、康樂爲(wéi / wèi)主要(yào / yāo)功能。兩區以(yǐ)珠江濱水綠化帶和(hé / huò)東西向商業活動軸線貫通。
（4）珠江新城配套
珠江新城的(de)配套設施主要(yào / yāo)爲(wéi / wèi)大(dà)型城市級公共市政配套，包括：廣州歌劇院、廣東省新博物館新館、廣州圖書館、廣州市第二少年宮、廣州婦幼醫療保健中心、海心沙市民廣場、花城廣場、珠江公園，位置詳見下圖：
（5）珠江新城交通配套
APM
廣州珠江新城旅客自動輸送系統(APM) (全稱廣州市珠江新城核心區市政交通項目旅客自動輸送系統，原珠江新城集運系統) APM = Automated People Mover systems，旅客自動捷運系統，該系統也(yě)稱爲(wéi / wèi)自動導軌快捷運輸系統。 APM 是(shì)一種無人(rén)自動駕駛、立體交叉的(de)大(dà)衆運輸系統。
APM與軌道(dào)交通線路形成快捷方便的(de)連接，線路總長約3.94公裏，全部采用地(dì / de)下線路，共設9座車站，由北往南分别爲(wéi / wèi)林和(hé / huò)西站、體育中心南站、天河南站、黃埔大(dà)道(dào)站、婦兒中心站、花城大(dà)道(dào)站、歌劇院站、海心沙站、赤崗塔站。珠江新城地(dì / de)鐵站共3個(gè)，分别是(shì)珠江新城站、獵德站和(hé / huò)潭村站。
（6）片區辦公物業租金狀況調查
（7）片區辦公物業銷售狀況調查
（8）典型物業
（9）未來(lái)辦公物業供應
珠江新城A4-3項目
2016年3月31日，廣州市國(guó)土房管局發布《2016年廣州市經營性用地(dì / de)供地(dì / de)計劃》，闊别5年後，珠江新城A4-3地(dì / de)塊在(zài)本次供地(dì / de)計劃再次被重點推介。珠江新城A4-3地(dì / de)塊，位于(yú)華夏路與黃埔大(dà)道(dào)交界處，占地(dì / de)面積6580平，建築面積爲(wéi / wèi)82906平，容積率14.38，用地(dì / de)性質爲(wéi / wèi)商服用地(dì / de)。該地(dì / de)塊地(dì / de)理位置十分優越，西臨保利克洛維商業中心，南臨市婦幼保健院，東臨花城廣場商圈，是(shì)一塊稀缺少有的(de)商業旺地(dì / de)。
珠江新城I5-5項目
珠江新城I5-5項目規劃修改正在(zài)市規劃局官網進行批前公示。據悉，該地(dì / de)塊是(shì)一宗爛尾近20年的(de)地(dì / de)塊，占地(dì / de)面積13490平方米。位于(yú)廣州大(dà)橋東側，臨江大(dà)道(dào)以(yǐ)北，楊箕變電站南側，與二沙島隔江相望，地(dì / de)段優越。
根據規劃調整，該地(dì / de)塊中的(de)商業部分容積率從7.06加大(dà)至7.14，建築面積由原來(lái)的(de)93001平米增加至94107平米。
另外，用地(dì / de)性質有所改變。調整前，爲(wéi / wèi)商業金融業用地(dì / de)，即各類商業經營活動及餐飲、旅館等服務業用地(dì / de)，金融、保險、證券、新聞出(chū)版、文藝團體等綜合性辦公用地(dì / de)。調整後，爲(wéi / wèi)商業兼容商務用地(dì / de)，即商業、金融業、服務業、旅館業和(hé / huò)市場等用地(dì / de)。
（10）小結
2013年至2016年，近3年間，除A4-3地(dì / de)塊暫未出(chū)讓以(yǐ)外，珠江新城已無新用地(dì / de)出(chū)讓。且珠江新城寫字樓已迎來(lái)最後一波供應量高峰，預計将占廣州全市寫字樓供應量的(de)45%。珠江新城的(de)供應量“霸主地(dì / de)位”将逐步由金融城片區及琶洲片區取代。但由于(yú)珠江新城地(dì / de)處廣州市中軸線核心地(dì / de)段，參考投資名言：“決定房地(dì / de)産價值的(de)因素，第一是(shì)地(dì / de)段，第二是(shì)地(dì / de)段，第三還是(shì)地(dì / de)段。”預計珠江新城辦公物業的(de)平均價格仍然高居全廣州市首位。而(ér)且珠江新城享受着城市級的(de)公共市政配套，片區内的(de)辦公物業多數爲(wéi / wèi)近年新建的(de)超甲級寫字樓，故預計珠江新城辦公物業的(de)價格将随着廣州市整體地(dì / de)價及房價的(de)上(shàng)漲而(ér)穩步上(shàng)升。
（二）琶洲闆塊辦公商圈
（1）地(dì / de)理位置
位于(yú)廣州新城市中心，北臨珠江，南臨黃埔湧，四面環水，面積10.4平方千米，東西長約10千米，南北寬約1千米。
（2）交通
除了(le／liǎo)現有的(de)3條(4号線和(hé / huò)8号線、海珠環島輕軌)，新增地(dì / de)鐵11号線、19号線、20号線、廣佛及穗莞深城際；今年（2016年），廣州啓動“車陂路—新滘東路隧道(dào)”和(hé / huò)“馬場路—海洲路隧道(dào)”兩項重點建設工程，兩條隧道(dào)将使琶洲的(de)新港東路與天河黃埔大(dà)道(dào)、車陂路、馬場路與花城大(dà)道(dào)實行連通。
（3）規劃特色
由西至東以(yǐ)華南快速、科韻路和(hé / huò)環城高速公路爲(wéi / wèi)界分爲(wéi / wèi)A區、B1區、B2區、C區四大(dà)區塊。
1、會展區（B區、C區）
現有規模：“一大(dà)四小”5個(gè)展館
規劃定位：2012年提出(chū)建設國(guó)際會展中心區的(de)目标，打造琶洲爲(wéi / wèi)主的(de)“一主三副”的(de)空間格局，即廣州交易會（簡 稱“廣交會）和(hé / huò)國(guó)際專業展爲(wéi / wèi)核心的(de)國(guó)際會展中心區，分布建設花都、番禺和(hé / huò)增城3個(gè)特色鮮明、展貿結合型會展副中心。
2、電商總部示範區（A區）
政策背景：2014年7月出(chū)台《全市電子(zǐ)商務與移動互聯網集聚區總體規劃布局的(de)意見》
地(dì / de)理優勢：廣州會展經濟核心區，毗鄰天河軟件園、大(dà)學城
進駐名企：阿裏、騰訊、複星、國(guó)美、唯品會、小米科技、歡聚時(shí)代（YY）等
規劃定位：廣州電商區域發展格局模式“1+1+9”中的(de)第一個(gè)“1”示範區；廣州市唯一的(de)電子(zǐ)商務産業和(hé / huò)移動互聯網的(de)CBD。
（4）電商區典型土地(dì / de)出(chū)讓情況
2015 年7月起至今電商總部拍地(dì / de)超28宗，僅2015年5月，廣州市國(guó)土規劃委挂牌琶洲A區10宗商務商業用地(dì / de)，總用地(dì / de)6.9萬平方米，合計計容建築面積59萬平方米，總挂牌價爲(wéi / wèi) 97.5 億元，挂牌平均樓面地(dì / de)價爲(wéi / wèi) 16445 元/平方米；同年6月，阿裏、騰訊、複星、國(guó)美四巨頭以(yǐ)78億元将琶洲電商總部 7 宗地(dì / de)塊“瓜分”掉，均底價競得，折合樓面價13000元/平方米至18000 元/平方米，其中騰訊拿下了(le／liǎo)7宗地(dì / de)中的(de)兩塊，拟在(zài)琶洲建設微信總部大(dà)樓，規劃建築面積21.4萬平方米；同年8月份，小米、唯品會、華多（YY）以(yǐ)及黃龍信息以(yǐ)總值45.18 億元将A區5塊地(dì / de)納入囊中。
（5）重點配套建設
1、廣州國(guó)際會議展覽中心
大(dà)型國(guó)際級商品交易會、大(dà)型貿易展覽、大(dà)型國(guó)際會議等需要(yào / yāo)的(de)多功能、綜合性、高标準的(de)國(guó)際會議展覽中心。
2、琶洲塔公園
位于(yú)海珠區琶洲島内的(de)廣州國(guó)際會展中心東側，科韻路以(yǐ)東、新港東路與珠江之(zhī)間的(de)地(dì / de)塊上(shàng)，南面爲(wéi / wèi)曆史文化遊覽和(hé / huò)保護區，北面爲(wéi / wèi)沿湖遊覽區；文物與文化、水景與綠化爲(wéi / wèi)特色的(de)主題公園。
3、體育健身公園
位于(yú)廣州國(guó)際會展中心以(yǐ)西、華南快速幹道(dào)以(yǐ)東、新港東路與珠江之(zhī)間的(de)地(dì / de)塊上(shàng)，以(yǐ)露天的(de)群衆性體育設施爲(wéi / wèi)主，不(bù)設專用的(de)體育比賽場館，同時(shí)也(yě)向外來(lái)遊客展示體育文化環境和(hé / huò)提供觀賞休憩的(de)場所。
4、親水公園
位于(yú)海珠區琶洲島内的(de)廣州國(guó)際會展中心北側，濱江東路與珠江之(zhī)間的(de)沿江地(dì / de)塊上(shàng)，該水域采用30厘米淺水，形成“似水一般的(de)鋪地(dì / de)”，貼合“親水、玩水”的(de)主題公園。
5、琶洲大(dà)橋
大(dà)橋長1205米，寬32米，通航高度20米，北起天河區科韻路，跨珠江，經琶洲，與新港東路相交，南接新光南路，路線全長3.6公裏，雙向六車道(dào)。
6、廣州香格裏拉大(dà)酒店
五星級酒店，于(yú)2007年初開業，有750間豪華客房、大(dà)堂酒廊、粵菜餐廳、有室内和(hé / huò)戶外遊泳池、健身俱樂部、SPA館、大(dà)中小型會議室及宴會廳一應俱全。
7、廣州國(guó)際采購中心
位于(yú)廣州琶洲會展的(de)中心區，西與國(guó)際會展中心二期相接，将以(yǐ)近40米隧道(dào)相通，東有廣州主幹線科韻路與琶洲塔，北鄰香格裏拉大(dà)酒店，南接120米寬的(de)新港東路。分東西兩翼：其中東翼18層（裙樓4層，塔樓14層）用于(yú)商務辦公及高檔出(chū)口産品的(de)長期展示，商品主要(yào / yāo)是(shì)工藝品、禮品、裝飾品和(hé / huò)陶瓷；西翼展覽館共4層，商務配套中心、物流區、餐飲、設備配套及地(dì / de)下展廳，其餘部分爲(wéi / wèi)地(dì / de)下車庫有約1000個(gè)小車位。
8、中岱國(guó)際品牌廣場
位于(yú)廣州市新港東路琶洲會展中心一期南側，由4層裙樓、17層塔樓和(hé / huò)2層地(dì / de)下室組成，集會展、餐飲、商務中心、國(guó)際重點采購區及周邊酒店、餐飲等于(yú)一體。
（6）琶洲片區辦公物業租售狀況調查
1、琶洲片區辦公物業租賃情況
2、琶洲片區辦公物業銷售情況
（7）典型辦公圈概況及運營分析
（8）在(zài)建項目
1、琶洲西端—廣州報業文化中心項目
項目簡介：2016年7月封頂，由兩棟26層塔樓和(hé / huò)一棟7層裙樓組成，地(dì / de)下3層。占地(dì / de)面積8萬多平方米，地(dì / de)上(shàng)建築面積超13萬平方米，地(dì / de)下建築面積約6.5萬平方米，目前處于(yú)牆體裝修狀态，建成後辦公樓體量供應量約6.5萬平方米。
2、琶洲東端—保利天目廣場“琶洲之(zhī)眼•天目塔”
項目簡介：POLYNET中最高端項目，超甲級江景地(dì / de)标寫字樓，高311米，由61層主樓及4層地(dì / de)下室組成，标準層面積約2200平方米，世界500強的(de)新選擇更是(shì)保利地(dì / de)産未來(lái)的(de)總部所在(zài)地(dì / de)，目前處于(yú)牆體裝修狀态，建成後辦公樓體量供應量約18.4萬平方米。
3、琶洲創新集聚區項目群
其中包括：阿裏巴巴集團華南運營中心、複星集團南方總部、小米科技華南區總部、騰訊互聯網創新産業基地(dì / de)、唯品會總部、國(guó)美集團第二總部、歡聚時(shí)代集團總部、環球市場集團總部、科大(dà)訊飛華南總部、粵科金融總部等，目前大(dà)部分已開始動工。
4、赫基國(guó)際大(dà)廈
項目簡介：項目總建築面積16.4萬平方米，共41層，建築高度193.7米，其中地(dì / de)下室3層，商業裙樓5層，五星級酒店6-25層，辦公26-41層，是(shì)集商業、星級酒店、高級辦公爲(wéi / wèi)一體的(de)綜合性超高層建築，目前該項目尚未封頂，預計建成後辦公樓體量供應量約9萬平方米。
5、廣州廣鋁、遠大(dà)總部大(dà)廈項目
項目簡介：項目總用地(dì / de)面積14603平方米，總建築面積201396平方米，包括兩棟高度202米的(de)42層超高層辦公（含4層商業裙樓），地(dì / de)下5層停車庫及設備用房，預計建成後辦公樓體量供應量約15萬平方米。
6、電子(zǐ)商務中心項目
項目簡介：該電子(zǐ)商務中心項目是(shì)一幢綜合性辦公大(dà)樓，地(dì / de)下3層，地(dì / de)上(shàng)22層，建築總高度108米，目前該項目基本完工（中國(guó)移動等企業已進駐），預計辦公樓體量供應量約5.5萬平方米。
（9）小結
琶洲，作爲(wéi / wèi)政府規劃的(de)總部商務區，雖然起步較晚，但伴随着電商巨頭的(de)進入并逐漸成型，已經具備相當不(bù)錯的(de)辦公氛圍；另外，各大(dà)電商巨頭落戶将進一步帶動琶洲商業市場的(de)複蘇，寫字樓市場也(yě)将迎來(lái)新一輪的(de)需求旺季，商業寫字樓的(de)需求正在(zài)迅速擴大(dà)，未來(lái)三年琶洲寫字樓供應量将達到(dào)58萬平方米左右，加之(zhī)其優越的(de)地(dì / de)理位置及逐漸完善的(de)生活配套，将有望逐步成爲(wéi / wèi)珠江新城的(de)有力競争對手。
