一、2016年房地(dì / de)産新政策
“去庫存”和(hé / huò)不(bù)同市場的(de)分化是(shì)2016年房地(dì / de)産市場的(de)關鍵詞。一、二線城市樓市調控旨在(zài)“控房價”，三、四線城市樓市調控旨在(zài)“去庫存”。
房地(dì / de)産“去庫存”作爲(wéi / wèi)響應中央“供給側結構性改革”的(de)一個(gè)重要(yào / yāo)内容，上(shàng)半年在(zài)政策方面也(yě)出(chū)台了(le／liǎo)一系列配套措施：
（一）銀行貸款方面：
2月2日，中國(guó)人(rén)民銀行聯合銀監會首先送出(chū)“信貸大(dà)禮”，決定在(zài)不(bù)實施限購的(de)城市對首套房首付比例最低降至兩成，二套房首付比例最低可付三成。
2月17日，中國(guó)人(rén)民銀行、住建部聯合财政部發布通知，将職工住房公積金賬戶存款利率，由現行按照歸集時(shí)間執行活期和(hé / huò)三個(gè)月存款基準利率，調整爲(wéi / wèi)統一按一年期定期存款基準利率執行。（過去由于(yú)公積金存款利率太低，許多人(rén)會想辦法提取公積金，而(ér)現在(zài)存款利率提高，有望在(zài)一定程度上(shàng)吸收公積金存款，更大(dà)地(dì / de)發揮公積金的(de)作用，而(ér)對于(yú)購房者來(lái)說(shuō)，用公積金貸款買房的(de)還款壓力可以(yǐ)進一步減輕。）
（二）稅收優惠方面：
2月19日，财政部、國(guó)家稅務總局和(hé / huò)住建部三部門發布《關于(yú)調整房地(dì / de)産交易環節契稅營業稅優惠政策的(de)通知》，對個(gè)人(rén)購買前兩套住房給予降低契稅優惠；對個(gè)人(rén)将購買2年以(yǐ)上(shàng)（含2年）的(de)住房對外銷售的(de)，免征營業稅。具體體現爲(wéi / wèi)：
1、對個(gè)人(rén)購買家庭唯一住房(家庭成員範圍包括購房人(rén)、配偶以(yǐ)及未成年子(zǐ)女，下同)，面積爲(wéi / wèi)90平方米及以(yǐ)下的(de)，減按1%的(de)稅率征收契稅；面積爲(wéi / wèi)90平方米以(yǐ)上(shàng)的(de)，減按1.5%的(de)稅率征收契稅。
2、對個(gè)人(rén)購買家庭第二套改善性住房，面積爲(wéi / wèi)90平方米及以(yǐ)下的(de)，減按1%的(de)稅率征收契稅;面積爲(wéi / wèi)90平方米以(yǐ)上(shàng)的(de)，減按2%的(de)稅率征收契稅。
河源方面，《河源市區購買商品住房财政補貼資金管理辦法》規定：對個(gè)人(rén)購房可獲得财政補貼5000元的(de)政策繼續有效，并将持續至今年年底；對個(gè)人(rén)購買家庭第二套改善性住房，面積爲(wéi / wèi)90平方米以(yǐ)上(shàng)的(de)，減按1.5%的(de)稅率征收契稅。
二、河源市上(shàng)半年房地(dì / de)産市場分析
（一）2016年上(shàng)半年河源市區土地(dì / de)市場分析
背景：3月15日，記者從廣東省國(guó)土資源廳獲悉，除國(guó)家重點項目和(hé / huò)民生保障項目外，河源市被暫停安排供地(dì / de)。
按照國(guó)土資源部《關于(yú)推進土地(dì / de)節約集約利用的(de)指導意見》的(de)有關規定，經省人(rén)民政府同意，該廳對截至2015年12月31日、近五年（2010年至2014年）批而(ér)未供和(hé / huò)閑置土地(dì / de)處置不(bù)力的(de)1個(gè)地(dì / de)級市和(hé / huò)23個(gè)縣（市、區）暫停2016年新增建設用地(dì / de)指标使用或土地(dì / de)供應。
據介紹，廣東省國(guó)土資源廳對2010年至2014年近五年供地(dì / de)率未達到(dào)60%的(de)河源市本級（源城區）、肇慶市、江門市本級（蓬江區、江海區、新會區）、茂名市本級（茂南區、電白區）、揭陽市本級（榕城區、揭東區）等4個(gè)市本級，河源市（東源縣、和(hé / huò)平縣、龍川縣、紫金縣)、韶關市始興縣、梅州市豐順縣、汕尾市海豐縣，湛江市雷州市、清遠市英德市等9個(gè)縣（市），除國(guó)家重點項目和(hé / huò)民生保障項目外，暫停安排（使用）2016年新增建設用地(dì / de)指标。（惜售擡價）
對超過土地(dì / de)使用合同規定的(de)開工時(shí)間一年以(yǐ)上(shàng)未開工、且未開工建設用地(dì / de)總面積超過2010年至2014年近五年年均供地(dì / de)量的(de)河源市和(hé / huò)平縣、汕尾市陸豐市、肇慶市德慶縣、雲浮市羅定市等4個(gè)縣（市），潮州市本級（湘橋區、潮安區）等1個(gè)市本級，除國(guó)家重點項目和(hé / huò)民生保障項目外，暫停新增建設用地(dì / de)供應。（惡性囤地(dì / de)）
1、土地(dì / de)供應情況
2016年上(shàng)半年河源市源城區共有20宗土地(dì / de)挂牌出(chū)讓，與去年同期的(de)11宗對比，上(shàng)升82%。出(chū)讓總用地(dì / de)面積爲(wéi / wèi)498950.86㎡，與2015年上(shàng)半年362376.10㎡相比，上(shàng)升38%。
2016年上(shàng)半年河源市源城區共有20宗土地(dì / de)挂牌出(chū)讓，其中住宅用地(dì / de)8宗，商服用地(dì / de)6宗，工業用地(dì / de)4宗，其他(tā)用地(dì / de)2宗。挂牌出(chū)讓總用地(dì / de)面積爲(wéi / wèi)498950.86㎡，其中住宅用地(dì / de)182759.45㎡，商服用地(dì / de)190420.7㎡，工業用地(dì / de)84841.61㎡，其他(tā)土地(dì / de)40929.1㎡。
2016年上(shàng)半年出(chū)讓土地(dì / de)成交（用地(dì / de)性質面積比較）
2、土地(dì / de)成交情況
2016年上(shàng)半年河源市源城區共成交（出(chū)讓）土地(dì / de)16宗，與2015年同期的(de)8宗對比上(shàng)升100%。成交總用地(dì / de)面積437926㎡，與2015年同期286602㎡對比，上(shàng)升53%。
2016年上(shàng)半年河源市源城區共成交（出(chū)讓）土地(dì / de)16宗，其中住宅用地(dì / de)6宗，商服用地(dì / de)6宗，工業用地(dì / de)2宗，其他(tā)用地(dì / de)2宗。成交總用地(dì / de)面積437926㎡，其中住宅用地(dì / de)139313.45㎡，商服用地(dì / de)190420.7㎡，工業用地(dì / de)67262.41㎡，其他(tā)土地(dì / de)40929.1㎡。
值得注意的(de)是(shì)，今年上(shàng)半年出(chū)讓成交的(de)6宗商服用地(dì / de)有5宗座落于(yú)河源市源城區高埔崗農場，競得人(rén)均爲(wéi / wèi)河源巴登新城投資有限公司，成交價均以(yǐ)挂牌出(chū)讓底價成交，無溢價率；有5宗土地(dì / de)位于(yú)河源市江東新區，河源市華美實業有限公司競得其中3宗，均以(yǐ)底價成交，無溢價率；有3宗位于(yú)新市區東城中片區，面積平均約爲(wéi / wèi)2萬平方米的(de)中小地(dì / de)塊，僅以(yǐ)底價成交1宗科教用地(dì / de)，另2宗住宅用地(dì / de)均流拍。
這(zhè)些數據表明，政府對上(shàng)述成交區域及地(dì / de)塊招商引資的(de)政策導向明顯，并不(bù)是(shì)市場各方參與主體對土地(dì / de)需求的(de)真實體現，土地(dì / de)市場整體仍呈低迷狀态。
（二）2016年上(shàng)半年河源市區商品房市場分析
總體看來(lái)，市區市場當年新增供給穩中略降，房源充足，需求增長，房價穩中略升。具體情況如下：
1、供應情況
2016年上(shàng)半年市區新批準預售商品房面積50.13萬m2，同比下降6.39%，新批準預售商品房套數4105套，同比增長2.99%。其中住宅批準預售面積40.93萬m2，同比下降5.08%，住宅批準預售套數3406套，同比增長3.49%。主要(yào / yāo)在(zài)售項目有：寶豪•禦龍灣、上(shàng)林苑、東江灣、河源恒大(dà)名都、雅居樂花園、華南城十裏東岸、碧桂園•東江鳳凰城、華僑城、源盛閣、堅基美麗城、東大(dà)财富中心、萬隆•幸福城等。
2、銷售情況
2016年上(shàng)半年市區新建商品房預售面積88.57萬m2，同比增長29.96%；預售套數7364套，同比增長29.01%；成交金額47.61億元，同比增長22.58%。
2016年上(shàng)半年市區二手房交易面積30.87萬m2，同比增長32.32%，交易套數2253套，同比增長28.23%。交易金額約7.65億元，同比增長51.49%。根據同緻誠評估對河源市商品房樣本樓盤的(de)指數監控顯示，2016年河源住宅三級市場的(de)房價處于(yú)緩慢上(shàng)升狀态，每月均有較小幅度的(de)上(shàng)漲，環比漲幅約爲(wéi / wèi)2%。
3、房價情況
2016年上(shàng)半年市區商品房均價5376元/m2 ，同比下降5.69%，其中商品住房均價5243元/m2， 同比增長4.58%。
具體房價分布：3000-4000元，占13%；4000-5000元，占37%；5000-6000元，占36%。
4、戶型結構
4.1 以(yǐ)住房面積劃分：建築面積90-120 m2占46%；120-144 m2占27%；144 m2以(yǐ)上(shàng)占14%；别墅及複式住房占1%
4.2 以(yǐ)戶型結構劃分：3房占58%；4房占23%；4房以(yǐ)上(shàng)（不(bù)含4房）僅占7%。
4.3 以(yǐ)購房對象劃分：本市區占16%；縣區占41%；外市（含港澳台）占43%。
通過以(yǐ)上(shàng)數據可以(yǐ)看出(chū)，90-120平方米的(de)戶型占46%，三房的(de)戶型占58%，由此可見中小戶型是(shì)商品房銷售的(de)主力軍，也(yě)驗證了(le／liǎo)投資市場爲(wéi / wèi)輔，剛需市場爲(wéi / wèi)主的(de)市場格局。
三、2016年下半年河源市區房地(dì / de)産市場展望
從今年半年來(lái)房地(dì / de)産的(de)銷售數據可以(yǐ)看出(chū)，不(bù)僅從銷售面積、銷售套數上(shàng)與去年同期相比有了(le／liǎo)較大(dà)程度地(dì / de)上(shàng)升，在(zài)銷售價格方面也(yě)連月呈現小幅上(shàng)漲的(de)趨勢。表明樓市觀望情緒在(zài)快速消散，購房者積極購房的(de)意識趨于(yú)增強，這(zhè)與政府提出(chū)的(de)積極去庫存的(de)政策導向有很大(dà)關聯。2016年下半年，我們預測：
一、土地(dì / de)市場方面。政府出(chū)于(yú)社會經濟平穩，穩定房地(dì / de)産市場的(de)考慮，會調整出(chū)讓土地(dì / de)的(de)供需關系，預計出(chū)讓土地(dì / de)供應量仍會保持一個(gè)較低的(de)水平，但相比去年應該有較小幅度上(shàng)升。同時(shí)出(chū)于(yú)穩定房地(dì / de)産市場的(de)考慮，新供應的(de)出(chū)讓土地(dì / de)價格亦會保持相對平穩，下行空間有限。
二、商品房市場方面。新建商品房：小戶型住宅物業，由于(yú)土地(dì / de)價格保持相對穩定，商品住宅成本下降空間有限，中小戶型的(de)商品住宅的(de)價格預測穩定爲(wéi / wèi)主，略有小幅上(shàng)升；其他(tā)物業，比如商鋪、寫字樓、别墅、大(dà)戶型高檔住宅等将持續銷售難度大(dà)、空置率高、投資回收期長的(de)特點，并存在(zài)一定的(de)價格下行風險。
二手房：根據同緻誠評估對河源市商品房樣本樓盤的(de)指數監控顯示，2016年上(shàng)半年河源市區住宅三級市場的(de)房價處于(yú)緩慢上(shàng)升狀态，每月均有較小幅度的(de)上(shàng)漲。我們預測，下半年二手房市場将持續保持穩中略升趨勢。
三、熱點區域方面。從各闆塊看，随着城區“東拓西優、南擴北連”的(de)發展思路逐步清晰，新城東片區、江東新區闆塊呈現出(chū)強勁的(de)發展勢頭，值得關注。
新城東片區闆塊：随着市政路網的(de)完善和(hé / huò)各項配套設施的(de)建設，該闆塊呈現出(chū)明顯的(de)後發優勢，新城東片區逐步成爲(wéi / wèi)了(le／liǎo)一個(gè)集商務辦公、金融購物、居住爲(wéi / wèi)一體的(de)城市集群。該闆塊聚集的(de)大(dà)型樓盤多，樓盤檔次高，地(dì / de)理位置優越，配套設施逐步完善，發展前景良好。
江東新區闆塊：迎客大(dà)橋的(de)建成開通，極大(dà)改善了(le／liǎo)河源市區東西兩岸的(de)交通環境，有力地(dì / de)帶動了(le／liǎo)河源市區的(de)東片開發；贛深高鐵年内動工且河源東站選址江東新區，江東新區已着手謀劃“高鐵新城”建設；河源市政府引入包括中興通訊在(zài)内的(de)23個(gè)重點項目落戶深河産業城，爲(wéi / wèi)江東新區的(de)發展儲備了(le／liǎo)人(rén)口、經濟發展的(de)後勁。大(dà)力發展江東新區的(de)舉措使得該片區的(de)樓盤大(dà)受追捧，該闆塊熱門樓盤如華南城·十裏東岸、碧桂園·東江鳳凰城在(zài)今年3月份以(yǐ)來(lái)量價齊升，發展前景被外界看好。
