一、房地(dì / de)産政策回顧
2015年，全球經濟複蘇乏力，經濟形勢錯綜複雜，國(guó)際貿易下降，金融風險增加。我國(guó)處于(yú)“三期疊加”特征明顯階段，增速換擋的(de)壓力和(hé / huò)結構調整的(de)陣痛互相交織。面對經濟下行的(de)壓力，中央在(zài)年初九下調全年的(de)經濟發展目标至7%左右，并啓動一系列穩定經濟，促進改革的(de)措施，出(chū)台了(le／liǎo)“一帶一路”工作方案，推動了(le／liǎo)不(bù)動産登記平台的(de)建立以(yǐ)及财稅改革的(de)步伐，謀求經濟的(de)長遠發展。下半年世界經濟複蘇不(bù)及預期，國(guó)内經濟下行壓力加大(dà)，相關措施持續，保證經濟運行總體平穩。
房地(dì / de)産業的(de)穩定牽涉到(dào)經濟大(dà)局以(yǐ)及金融風險局勢。2015年政府對該行業的(de)态度相當積極，兩會明确提出(chū)穩定住房消費，堅持分類指導，因地(dì / de)施政，落實地(dì / de)方政府主體責任，支持居民的(de)自主和(hé / huò)改善性住房需求。随即，出(chū)台“330新政”，通過降低首付和(hé / huò)減免營業稅等措施，降低了(le／liǎo)改善型買家的(de)入市門檻。年内五次降息降準，爲(wéi / wèi)經濟發展提供了(le／liǎo)充裕的(de)流動性，房地(dì / de)産得益于(yú)此，出(chū)現了(le／liǎo)較大(dà)面積的(de)複蘇。
2015年，各地(dì / de)加大(dà)了(le／liǎo)“去庫存”穩定房地(dì / de)産市場的(de)力度，出(chū)台了(le／liǎo)諸如回購商品房，減免行業契稅，降低公積金貸款門檻等政策。對比年初及年末的(de)70大(dà)中城市房價變動情況可以(yǐ)發現，房價回穩的(de)城市達半數以(yǐ)上(shàng)，但仍有27個(gè)城市保持下跌狀态，全國(guó)房地(dì / de)産分化趨勢延續。因此，至年底，中央經濟工作會議仍喊話各地(dì / de)消化庫存，穩定房地(dì / de)産市場。預計2016年，經濟大(dà)環境對包括房地(dì / de)産行業在(zài)内的(de)各行業都有一定影響，地(dì / de)産行業政策環境持續寬松，各方協力激活需求。
河源方面，河源市人(rén)民政府在(zài)2015年6月4日公布《關于(yú)促進市區房地(dì / de)産市場持續健康發展的(de)意見》對房地(dì / de)産交易營業稅、購房公積金、入戶政策等方面響應國(guó)家政策，作出(chū)新的(de)政策規定，起到(dào)了(le／liǎo)刺激樓市消費的(de)作用。2015年6月10日，河源市人(rén)民政府公布《河源市區購買商品住房财政補貼資金管理辦法》對個(gè)人(rén)購房可獲得财政補貼5000元，并對補貼發放的(de)對象、如何申請購房補貼、補貼發放流程等内容作了(le／liǎo)詳細的(de)說(shuō)明。此外，在(zài)市住建局和(hé / huò)市房管局的(de)指導下，于(yú)五月份和(hé / huò)六月份舉辦兩次房地(dì / de)産展銷會，通過房企讓利及新出(chū)台的(de)房地(dì / de)産交易優惠政策及财政補貼等新政，有效刺激本地(dì / de)房地(dì / de)産消費市場。
二、房地(dì / de)産市場分析
2015年爲(wéi / wèi)樓市政策的(de)寬松年，政策松綁，支持自住和(hé / huò)改善需求。穩定房地(dì / de)産市場，實質是(shì)爲(wéi / wèi)了(le／liǎo)穩定經濟增長。但由于(yú)房地(dì / de)産市場冷熱不(bù)均，實際實施中，一線城市的(de)支持政策實際上(shàng)落地(dì / de)打了(le／liǎo)折扣，政策向二三四線城市傾斜，不(bù)同城市的(de)房地(dì / de)産政策不(bù)同。河源市2015年的(de)房地(dì / de)産市場總體看來(lái)，市場總供給大(dà)于(yú)總需求，房源充足，需求增長，房價穩中略降。具體情況如下：
（一）2015年度河源土地(dì / de)市場分析
1、土地(dì / de)供應情況
2015年河源市源城區共有27宗土地(dì / de)挂牌出(chū)讓，與去年全年的(de)86宗對比，下降69%。總用地(dì / de)面積爲(wéi / wèi)795,425㎡，與2014年總用地(dì / de)面積3,269,988相比，下降76%。
土地(dì / de)供應結構方面，與2014年基本一緻，主要(yào / yāo)以(yǐ)住宅（含商住）、工業用地(dì / de)供應爲(wéi / wèi)主，其中住宅（含商住）用地(dì / de)12宗，工業用地(dì / de)13宗，商服用地(dì / de)1宗，科技用地(dì / de)1宗。
2015年度土地(dì / de)供應（用地(dì / de)性質面積比較）
2、土地(dì / de)成交情況
2015年河源市源城區共成交（出(chū)讓）土地(dì / de)15宗，與2014年的(de)47宗對比下降68%。總用地(dì / de)面積573,391㎡，與2014年全年2,456,103㎡對比，下降77%。
在(zài)土地(dì / de)成交結構上(shàng)，2015年以(yǐ)住宅（含商住）用地(dì / de)和(hé / huò)工業用地(dì / de)爲(wéi / wèi)主，分别成交6宗和(hé / huò)8宗，商服用地(dì / de)成交1宗。
2015年度出(chū)讓土地(dì / de)成交（用地(dì / de)性質面積比較）
值得注意的(de)是(shì)，2015年土地(dì / de)供應及土地(dì / de)成交較2014年出(chū)現大(dà)幅下降、房企拿地(dì / de)熱情不(bù)高，與國(guó)内外整體經濟下行，地(dì / de)區房地(dì / de)産市場低迷及年初“鴻大(dà)城破産”事件所以(yǐ)引起的(de)連鎖反應息息相關。
2015年土地(dì / de)供應量大(dà)幅下降，主要(yào / yāo)原因是(shì)房地(dì / de)産市場不(bù)景氣，政府通過控制供應量以(yǐ)調整供需關系，穩定樓價。2015年度出(chū)讓土地(dì / de)成交量大(dà)幅下降，主要(yào / yāo)原因是(shì)目前房地(dì / de)産市場低迷，供大(dà)于(yú)求，産品滞銷，另外市場目前以(yǐ)自用型、改善型消費爲(wéi / wèi)主，投資性消費減少，市場總體需求下降，存量大(dà)價格低，導緻房企拿地(dì / de)熱情不(bù)高。
通過數據顯示，2014年土地(dì / de)成交量較大(dà)，房企拿地(dì / de)熱情高漲，市場看好，但進入2014年末以(yǐ)來(lái)，房地(dì / de)産市場持續低迷，房價下跌。若出(chū)讓土地(dì / de)根據房地(dì / de)産現狀進行定價，将導緻市場現有土地(dì / de)的(de)價值下降，甚至可能引發企業破産危機，對比2014年，2015年度土地(dì / de)價格相對穩定，或許是(shì)政府出(chū)于(yú)此方面考慮而(ér)做出(chū)的(de)調控市場的(de)行爲(wéi / wèi)，實質上(shàng)目前的(de)地(dì / de)價應低于(yú)2014年的(de)地(dì / de)價水平。
由于(yú)土地(dì / de)價格下行空間有限，根據成本與利潤的(de)關系，中小戶型等中低價位商品住宅的(de)樓價下行的(de)空間也(yě)有限。所以(yǐ)，盡管房地(dì / de)産市場現狀不(bù)景氣，但是(shì)預計2016年度中小戶型商品房的(de)房價應該會相對穩定。由于(yú)現在(zài)河源市經濟不(bù)景氣、考慮“鴻大(dà)城破産事件”的(de)連鎖反應對河源整體經濟的(de)影響，大(dà)戶型商品住宅、别墅、商鋪、寫字樓等具有投資性質的(de)商品房的(de)市場需求将持續低迷，價格下降空間較大(dà)。
（二）2015年度河源商品房市場分析
1、供應情況
2015年度市區新批準預售商品房面積134.12萬m2，同比下降44.27%，新批準預售商品房套數10416套，同比下降47.33%。其中住宅批準預售面積115.2萬m2，同比下降41.15%，住宅批準預售套數9228套，同比下降43.63%。主要(yào / yāo)在(zài)售項目有：中心壹号教育城、東江灣、寶豪·禦龍灣、東江巴登城、河源恒大(dà)名都、雅居樂花園、長鴻大(dà)廈、河源市商業中心、華南城十裏東岸、碧桂園·東江鳳凰城等。
2、銷售情況
（1）新建商品房銷售情況
（銷售套數對比圖）
2015年度市區新建商品房供應量大(dà)幅下降，據分析主要(yào / yāo)有以(yǐ)下原因，一是(shì)2014-2015年商品房新開工面積下降，二是(shì)存量房滞銷，房企減緩在(zài)建項目的(de)建設進度。2015年的(de)新建商品房銷售量卻創了(le／liǎo)曆史新高，據分析主要(yào / yāo)原因有以(yǐ)下方面，一是(shì)房企各類“給力”的(de)促銷活動，如“免首期”、“送裝修”、“送家電”、“送車位”等，促使剛需自用觀望樓市的(de)群體“提前消費”，二是(shì)政策寬松，如營業稅的(de)減免、公積金申請門檻降低、放寬入戶政策等，三是(shì)年内五次“降息降準”，有效減輕購房者的(de)資金壓力和(hé / huò)還貸壓力，對消費需求有一定促進作用。
（2）二手房銷售情況
（銷售面積對比圖）
（銷售套數對比圖）
2015年度市區二手房交易面積53.18萬m2，同比增長22.11%，交易套數3907套，同比增長36.27%。交易金額約12.13億元，同比增長27.62%。
據分析，二手房銷量增長，一是(shì)由于(yú)“鴻大(dà)城破産事件”引發的(de)連鎖反應、私人(rén)借貸、股市虧本等問題，導緻一定數量的(de)因資金緊缺、資産變賣而(ér)産生的(de)筍盤、和(hé / huò)待處置抵押商品房低價流入市場；二是(shì)房地(dì / de)産市場供大(dà)于(yú)求，産品滞銷，價格下降，令剛性需求群體選擇在(zài)這(zhè)個(gè)時(shí)機入市。
3、房價情況
2015年度市區商品房均價5350元/m2 ，同比下降5.39%，其中商品住房均價4931元/m2， 同比下降2.62%。
具體房價分布：3000-4000元，占18%；4000-5000元，占50%；5000-6000元，占22%。
2015年度商品住宅的(de)均價下降2.62%，但是(shì)，2015年推出(chū)的(de)含精裝修的(de)大(dà)型樓盤，如“恒大(dà)名都”、“碧桂園”，将均價拉高了(le／liǎo)一個(gè)“水位”，另外，各樓盤舉辦了(le／liǎo)如“零首期”、“送家電”、“送車位”等促銷活動，進行變相降價，所以(yǐ)，商品住宅的(de)均價實際下降應超過2.62%，根據市場調查，實際下降幅度應爲(wéi / wèi)7~10%；商品房（含商品住宅、商鋪、寫字樓）的(de)均價同比下降5.39%，而(ér)商品房的(de)重要(yào / yāo)組成部分商品住宅（面積大(dà)、數量多）的(de)均價僅下降2.62%，由此可見商品房的(de)另外的(de)組成部分商鋪、寫字樓等的(de)下降幅度将大(dà)于(yú)5.39%，其下降幅度應達到(dào)10%以(yǐ)上(shàng)。
4、 戶型結構
（1）以(yǐ)住房面積劃分：建築面積90-120 m2占44%；120-144 m2占28%；144 m2以(yǐ)上(shàng)占17%；别墅及複式住房占1%。
（2）以(yǐ)戶型結構劃分：3房占55%；4房占28%；4房以(yǐ)上(shàng)（不(bù)含4房）僅占6%。
（3）以(yǐ)購房對象劃分：本市區占21%；縣區占41%；外市（含港澳台）占38%。
通過以(yǐ)上(shàng)數據，90-120平方米的(de)戶型占44%，三房的(de)戶型占55%，由此可見中小戶型是(shì)商品房銷售的(de)主力軍，也(yě)驗證了(le／liǎo)投資市場爲(wéi / wèi)輔，剛需市場爲(wéi / wèi)主的(de)市場格局。
三、2016房地(dì / de)産市場展望
央行2015年5次降息降準，房地(dì / de)産行業受惠較大(dà)。降息大(dà)幅度降低房企融資成本，提高房企拿地(dì / de)意願；降低小業主貸款利息，降低購房成本，拉低入市門檻。降準則增加流動資金，另銀行“有錢可貸”，減輕購房者資金壓力。
2015年末的(de)中央經濟會議提出(chū)要(yào / yāo)“消化庫存，穩定房地(dì / de)産市場”，預計2016年政策寬松環境得到(dào)延續。此外，五次降息的(de)“大(dà)禮包”正式生效，房貸進入低利率的(de)時(shí)代；公積金調整政策将在(zài)明年得到(dào)更全面鋪開；同時(shí)“二孩政策”全面實施。以(yǐ)上(shàng)各項新政的(de)實施，都将成爲(wéi / wèi)買家購房換房的(de)契機。
河源方面，由于(yú)2014年度房企大(dà)量拿地(dì / de)，政府出(chū)于(yú)社會經濟平穩，穩定房地(dì / de)産市場的(de)考慮，會調整出(chū)讓土地(dì / de)的(de)供需關系，預計出(chū)讓土地(dì / de)供應量仍會保持一個(gè)較低的(de)水平，同時(shí)出(chū)于(yú)穩定房地(dì / de)産市場的(de)考慮，新供應的(de)出(chū)讓土地(dì / de)價格亦會保持相對平穩，下行空間有限。
商品住宅方面，由于(yú)2015年度房企大(dà)力促銷、購房政策寬松、央行五次“降息降準”，令觀望樓市的(de)剛需型、改善型買家選擇入市，導緻2015年度新建商品房銷售量創下曆史新高，2016年，由于(yú)土地(dì / de)價格保持相對穩定，商品住宅成本下降空間有限，中小戶型的(de)商品住宅的(de)價格預測穩定爲(wéi / wèi)主，下降空間有限。由于(yú)整體經濟不(bù)景氣，二三四線城市房地(dì / de)産投資市場持續低迷，導緻商鋪、寫字樓、别墅、大(dà)戶型高檔住宅等難銷售，空置率大(dà)、資金回收期長、風險大(dà)，預測在(zài)2016年該類物業“有價無市”的(de)局面将持續，銷售難度較大(dà)，價格下行空間較大(dà)。
