一、近年房地(dì / de)産宏觀調控政策回顧
2005年以(yǐ)來(lái)，我國(guó)房地(dì / de)産市場發展速度加快，伴随房價的(de)迅速攀升，房地(dì / de)産市場泡沫逐漸顯現，爲(wéi / wèi)了(le／liǎo)維護房地(dì / de)産市場的(de)持續、健康發展，中央和(hé / huò)地(dì / de)方政府紛紛加大(dà)宏觀調控力度，一系列宏觀調控政策頻繁出(chū)台，極大(dà)地(dì / de)影響着房地(dì / de)産市場的(de)發展。
●2005年
2005年重點圍繞打擊供給環節和(hé / huò)消費環節的(de)炒作行爲(wéi / wèi)展開，并從稅收入手，整頓房地(dì / de)産市場，主要(yào / yāo)政策有：
1、2005年3月26日，《國(guó)務院辦公廳關于(yú)切實穩定住房價格的(de)通知》（國(guó)辦發明電〔2005〕8号）出(chū)台，即“國(guó)八條”；
2、2005年4月30日，國(guó)務院辦公廳發出(chū)通知，轉發建設部等七部委《關于(yú)做好穩定住房價格工作的(de)意見》，即“新國(guó)八條”；
3、2005年5月26日，關于(yú)貫徹《國(guó)務院辦公廳轉發建設部等部門關于(yú)做好穩定住房價格工作意見通知》的(de)通知（建住房電[2005]33号）；
4、2005年5月27日，關于(yú)加強房地(dì / de)産稅收管理的(de)通知（國(guó)稅發[2005]89号）。
2005年宏觀調控重點：一是(shì)有效調整房地(dì / de)産市場的(de)供求關系，從增加供給和(hé / huò)減少需求兩方面入手來(lái)調整房地(dì / de)産市場，實現穩定房價的(de)目的(de)。一方面，利用信貸、稅收等經濟手段，提高炒房成本，抑制房産投機需求；嚴格控制城市拆遷改造規模，抑制被動住房需求。同時(shí)，加大(dà)對閑置土地(dì / de)的(de)清理力度，以(yǐ)此增加土地(dì / de)供給。二是(shì)在(zài)規劃審批、土地(dì / de)供應以(yǐ)及信貸、稅收等方面，對中小套型、中低價位普通住房給予優惠政策支持，改善住房供給結構。三是(shì)整頓房地(dì / de)産市場秩序。出(chū)台了(le／liǎo)不(bù)準預售房再轉讓、實行購房實名制、上(shàng)網交易等措施，并依法嚴肅查處違法違規銷售行爲(wéi / wèi)。加快建立健全房地(dì / de)産市場信息系統，加強對房地(dì / de)産市場運行情況的(de)動态監測，創造良好的(de)市場環境。
●2006年
2006年，以(yǐ)“國(guó)六條”的(de)出(chū)台拉開了(le／liǎo)新一輪調控的(de)大(dà)幕，随後各種細化的(de)調控措施陸續出(chū)台，從土地(dì / de)、稅收、外資準入、信貸、住房結構和(hé / huò)房地(dì / de)産市場交易秩序等方面全方位對房地(dì / de)産市場進行了(le／liǎo)全面調控。
2006年4月27日關于(yú)調整金融機構人(rén)民币貸款利率的(de)通知（銀發[2006]134号）；
2005年5月27日，出(chū)台《國(guó)務院常務會議促進房地(dì / de)産業健康發展的(de)六項措施》，即“國(guó)六條”；
2006年5月24日，國(guó)務院辦公廳轉發《關于(yú)調整住房供應結構穩定住房價格的(de)意見》（國(guó)辦發（2006）37号）；
2006年5月30日，國(guó)土資源部發布《關于(yú)當前進一步從嚴土地(dì / de)管理的(de)緊急通知》；
2006年5月31日，國(guó)家稅務總局發布《關于(yú)加強住房營業稅征收管理有關問題的(de)通知》（國(guó)稅發[2006]74号）；
2006年7月6日，建設部發布《關于(yú)落實新建住房結構比例要(yào / yāo)求的(de)若幹意見》（建住房[2006]165号）；
2006年7月6日，建設部、國(guó)家發改委、工商總局發布《關于(yú)進一步整頓規範房地(dì / de)産交易秩序的(de)通知》（建住房[2006]166号）；
2006年7月11日，《關于(yú)規範房地(dì / de)産市場外資準入和(hé / huò)管理的(de)意見》（建住房[2006]171号）；
2006年7月13日，《關于(yú)建立國(guó)家土地(dì / de)督察制度有關問題的(de)通知》（國(guó)辦發〔2006〕50号）；
2006年7月18日，《關于(yú)個(gè)人(rén)住房轉讓所得征收個(gè)人(rén)所得稅有關問題的(de)通知》；
（國(guó)稅發[2006]108号）；
2006年7月22日，《關于(yú)進一步加強房地(dì / de)産信貸管理的(de)通知》；
2006年8月18日，中國(guó)人(rén)民銀行決定上(shàng)調金融機構人(rén)民币存貸款基準利率。
●2007年
政策調控延續到(dào)2007年，除了(le／liǎo)落實前幾年出(chū)台的(de)各項措施外，還從其它方面予以(yǐ)完善，其中金融調控成爲(wéi / wèi)主旋律，全年共計加息5次，9次上(shàng)調存款準備金，此外，加快建立建立全以(yǐ)廉租住房制度爲(wéi / wèi)重點、多渠道(dào)解決城市低收入家庭住房困難的(de)政策體系，标志着政策調控思路的(de)轉變。
2007年3月18日、5月19日、7月20日、8月21日和(hé / huò)9月14日，央行實施了(le／liǎo)五次加息，5年期以(yǐ)上(shàng)的(de)商業貸款基準利率由6.84%上(shàng)漲到(dào)7.83%，共計上(shàng)漲了(le／liǎo)0.99%；五次加息的(de)幅度依次爲(wéi / wèi)0.27%、0.09%、0.18%、0.18%、0.27%；
2007年1月15日、2月25日、4月16日、5月15日、6月5日、8月15日、9月25日、10月25日、11月26日，央行九次上(shàng)調存款準備金率，從9.5%上(shàng)調至13.5%；
2007年2月2日，市建委、市政府外辦、市公安局、市工商局、市商務局聯合發布《關于(yú)規範境外機構和(hé / huò)境外個(gè)人(rén)購買商品房的(de)通知》；
2007年3月16日，全國(guó)人(rén)民代表大(dà)會第五次會議表決通過了(le／liǎo)《中華人(rén)民共和(hé / huò)國(guó)物權法》，10月1日起實行；
2007年8月13日，國(guó)務院出(chū)台《關于(yú)解決城市低收入家庭住房困難的(de)若幹意見》。
●2008年
2008年，對房地(dì / de)産市場的(de)調控分爲(wéi / wèi)兩個(gè)階段，上(shàng)半年繼續延續前幾年以(yǐ)來(lái)從緊的(de)調控政策，包括上(shàng)調存款準備金率等；2008年第四季度，随着美國(guó)次級債危機的(de)影響迅速蔓延，調控方向急轉直下，房地(dì / de)産又一次成爲(wéi / wèi)擴内需、保增長的(de)重要(yào / yāo)産業之(zhī)一，對房地(dì / de)産市場開始松綁，從稅收、信貸等方面出(chū)台了(le／liǎo)一系列刺激房地(dì / de)産市場消費的(de)政策。
2008年1月15日、3月25日、4月25日、5月20日四次上(shàng)調存款類金融機構人(rén)民币存款準備金率，每次上(shàng)調0.5個(gè)百分點；
2008年8月25日,央行銀監會聯合發文要(yào / yāo)求嚴格建設項目貸款管理；
2008年9月15日,央行宣布央行宣布從9月16日起，下調一年期人(rén)民币貸款基準利率0.27個(gè)百分點，以(yǐ)及下調存款準備金率0.5%；
2009年10月9日起下調一年期人(rén)民币存貸款基準利率各0.27個(gè)百分點，其它期限檔次存貸款基準利率作相應調整。央行同時(shí)還宣布了(le／liǎo)我國(guó)銀行存款準備金率9年來(lái)首度下調的(de)決定：從10月15日起下調存款類金融機構人(rén)民币存款準備金率0.5個(gè)百分點；
2008年10月28日,央行年内第三次下調利率，一年期存款基準利率由3.87%下調至3.60%，下調0.27個(gè)百分點；一年期貸款基準利率由現行的(de)6.93%下調至6.66%，下調0.27個(gè)百分點；其它各檔次存、貸款基準利率相應調整；
從2008年11月1日起，對個(gè)人(rén)首次購買90平方米及以(yǐ)下普通住房的(de)，契稅稅率暫統一下調到(dào)1%；對個(gè)人(rén)銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個(gè)人(rén)銷售住房暫免征收土地(dì / de)增值稅。地(dì / de)方政府可制定鼓勵住房消費的(de)收費減免政策；
從2008年11月1日起，對個(gè)人(rén)首次購買90平方米及以(yǐ)下普通住房的(de)，契稅稅率暫統一下調到(dào)1%；
對居民首次購買普通自住房和(hé / huò)改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的(de)下限可擴大(dà)爲(wéi / wèi)貸款基準利率的(de)0.7倍，最低首付款比例調整爲(wéi / wèi)20%；
中國(guó)人(rén)民銀行決定自2008年10月27日起，将商業性個(gè)人(rén)住房貸款利率的(de)下限擴大(dà)爲(wéi / wèi)貸款基準利率的(de)0.7倍；最低首付款比例調整爲(wéi / wèi)20%。
二、2009年房地(dì / de)産宏觀調控政策
爲(wéi / wèi)了(le／liǎo)扭轉金融危機帶來(lái)的(de)我國(guó)國(guó)民經濟下滑的(de)勢頭，2009年房地(dì / de)産市場宏觀調控延續了(le／liǎo)2008年年底以(yǐ)來(lái)的(de)思路，一方面繼續加大(dà)政策扶持力度，從稅收、利率等方面，刺激、鼓勵房地(dì / de)産市場消費，另一方面，進一步緩解開發商資金壓力，加大(dà)對普通商品房建設的(de)信貸、稅收支持；此外，繼續加強住房保障體系建設，促進房地(dì / de)産市場的(de)穩定健康發展。
2009 年03 月05 日，兩會政府工作報告再次明确了(le／liǎo)房地(dì / de)産業在(zài)經濟發展中的(de)重要(yào / yāo)地(dì / de)位。報告指出(chū)，以(yǐ)房地(dì / de)産代表的(de)核心産業，将是(shì)中國(guó)經濟發展的(de)發動機，在(zài)本輪經濟複蘇中具有較強的(de)推動作用，今年工作的(de)重點将是(shì)促進房地(dì / de)産市場穩定健康發展；
2009 年3 月23 日，中國(guó)人(rén)民銀行和(hé / huò)銀監會發布《關于(yú)進一步加強信貸結構調整促進國(guó)民經濟平穩較快發展的(de)指導意見》，深入貫徹落實黨中央、國(guó)務院關于(yú)進一步擴大(dà)内需、促進經濟增長的(de)十項措施和(hé / huò)精神，執行适度寬松的(de)貨币政策；
2009 年5 月22 日，住建部、發改委、财政部發布2009年-2011 年廉租住房保障規劃，總體目标是(shì)從2009 年起到(dào)2011 年，争取用三年時(shí)間，基本解決747 萬戶現有城市低收入住房困難家庭的(de)住房問題；
2009 年5 月27日，國(guó)務院常公布了(le／liǎo)固定資産投資項目資金比例的(de)調整結果，其中普通商品住房項目投資的(de)最低資本金比例從35%調低至20%。
受年初刺激房地(dì / de)産市場需求政策的(de)影響，2009年中國(guó)房地(dì / de)産市場迅速反彈和(hé / huò)升溫，以(yǐ)深圳爲(wéi / wèi)例，2009年1～8月深圳市新建商品房銷售面積525.06萬平方米，同比增加132.63%。其中，商品住宅銷售面積492.86萬平方米，同比增加138.24%。但是(shì)，随着樓市的(de)迅速回暖，也(yě)伴随産生了(le／liǎo)一些問題。如：各地(dì / de)房價重新步入非理性上(shàng)漲階段，有的(de)城市房價增長速度甚至超過了(le／liǎo)2007年；捂盤惜售，刻意制造供不(bù)應求現象等不(bù)規範市場行爲(wéi / wèi)也(yě)愈演愈烈；投資性需求和(hé / huò)投機性需求重新擡頭，擠壓自住型需求和(hé / huò)改善型需求。2009年8月以(yǐ)來(lái)，房地(dì / de)産市場需求呈現出(chū)萎縮趨勢，以(yǐ)深圳爲(wéi / wèi)例，2009年8月、9月，商品住宅成交面積在(zài)30萬平方米左右，較5～7月月交易量下降了(le／liǎo)約50%。
針對房地(dì / de)産市場再次出(chū)現的(de)一系列問題，爲(wéi / wèi)了(le／liǎo)維護房地(dì / de)産市場的(de)健康發展， 近期，貨币政策 “微調”，各部委相繼在(zài)房地(dì / de)産領域釋放“從緊”信号，其中，土地(dì / de)、信貸調控力度尤爲(wéi / wèi)明顯，樓市政策風向正在(zài)轉變。
2009年6月22日，銀監會辦公廳正式向各地(dì / de)銀監和(hé / huò)各銀行總行印發了(le／liǎo)名爲(wéi / wèi)《關于(yú)進一步加強按揭貸款風險管理的(de)通知》。通知要(yào / yāo)求各銀行，嚴格把關二套房按揭貸款的(de)審查和(hé / huò)發放，不(bù)得自行解釋‘二套房貸’ 認定标準，不(bù)得以(yǐ)任何手段變相降低首付款的(de)比例成數；
2009年7月23日，在(zài)當前信貸資産規模迅速擴大(dà)的(de)狀況下，爲(wéi / wèi)了(le／liǎo)優化信貸結構、保障貸款資金的(de)安全，有效防範信用風險，銀監會發布《固定資産貸款管理暫行辦法》，辦法自發布之(zhī)日起三個(gè)月後施行；
7月23日，銀監會新聞發言人(rén)廖岷23日表示，銀監會二套房貸政策沒有調整，銀監會始終嚴格執行二套房貸的(de)有關政策不(bù)動搖；
2009年10月21日，銀監會發布消息稱，要(yào / yāo)科學把握信貸節奏，加強風險管理制度和(hé / huò)機制建設，而(ér)在(zài)公衆關注的(de)“二套房”方面，銀監會主席劉明康明确表示，要(yào / yāo)嚴格執行“二套房貸”政策不(bù)動搖；
2009年1月1日開始實施的(de)個(gè)人(rén)住房轉讓營業稅優惠政策至2009年12月31日即将到(dào)期，目前尚未見延續的(de)趨勢；
2009年9月1日，國(guó)土資源部下發了(le／liǎo)《關于(yú)嚴格建設用地(dì / de)管理促進批而(ér)未用土地(dì / de)利用的(de)通知》，國(guó)土部将加快運行建設用地(dì / de)綜合監管平台，重點對土地(dì / de)供應、項目用地(dì / de)開發利用等情況進行動态監管；
2009年9月30日，國(guó)務院發布了(le／liǎo)《關于(yú)集約用地(dì / de)的(de)通知》，首次明确規定了(le／liǎo)相對嚴格的(de)"閑置"費用标準。
三、2010年房地(dì / de)産宏觀調控政策展望
從2009年中央對房地(dì / de)産行業實行的(de)是(shì)寬松的(de)貨币政策，并實施了(le／liǎo)多項刺激樓市的(de)政策來(lái)促進房地(dì / de)産市場的(de)發展，以(yǐ)拉動内需的(de)增長，但從2009年底出(chū)台的(de)政策來(lái)看，有收緊的(de)趨勢，從營業稅改成2年改5年來(lái)看，對房地(dì / de)産市場投機有一定的(de)抑制作用，防止房地(dì / de)産市場的(de)過熱發展；另一方面政策對保障性住房建設的(de)加強，可能會緩解目前房價快速上(shàng)漲的(de)局面。總的(de)來(lái)看，我司對2010年房地(dì / de)産、土地(dì / de)相關調控政策展望如下：
房地(dì / de)産調控政策以(yǐ)穩定房地(dì / de)産市場爲(wéi / wèi)主；
閑置土地(dì / de)回收方面：由于(yú)開發商囤地(dì / de)現象較爲(wéi / wèi)嚴重，特别是(shì)2年未開發土地(dì / de)現象嚴重，因此，可能主要(yào / yāo)針對該部分閑置用地(dì / de)加強處理，加大(dà)閑置用地(dì / de)回收的(de)執法力度；
集體建設用地(dì / de)流轉方面：鑒于(yú)廣東省内部分城市集體建設用地(dì / de)流轉相對較爲(wéi / wèi)成功，而(ér)2009年國(guó)家也(yě)對集體用地(dì / de)流轉方面出(chū)台了(le／liǎo)部分政策，因此，2010年可能對集體建設用地(dì / de)流轉出(chū)台相關的(de)細節文件。
金融政策方面
由于(yú)2009年底金融政策有所收緊，而(ér)2009年中央的(de)4萬億投資效果上(shàng)不(bù)明朗，因此，預計2010年金融政策方面應偏于(yú)保守。
總的(de)來(lái)看，預計2010年房地(dì / de)産、土地(dì / de)、金融政策仍應以(yǐ)穩定房地(dì / de)産市場爲(wéi / wèi)主。
