假設開發法又稱剩餘法,是(shì)成本法與收益法的(de)綜合運用,既是(shì)站在(zài)未來(lái)預期收益的(de)角度的(de)一種預期性的(de)估價,又是(shì)用預期收益扣減預期成本,屬于(yú)成本法的(de)倒算。它是(shì)将被估房地(dì / de)産的(de)預期開發價值,扣除正常投入成本、正常稅費及合理利潤後得到(dào)的(de)剩餘值,來(lái)測算被估房地(dì / de)産價格的(de)一種方法。
假設開發法在(zài)實際應用中非常多見，理論上(shàng)，凡是(shì)具有開發或再開發潛力并且開發完成後的(de)價值可以(yǐ)采用市場法、收益法等方法求取的(de)房地(dì / de)産，都适用假設開發法，包括可供開發建設的(de)土地(dì / de)、在(zài)建工程、可重新裝飾裝修改造的(de)或改變用途的(de)舊的(de)房地(dì / de)産等等。
假設開發法的(de)基本公式可以(yǐ)表述爲(wéi / wèi)：
地(dì / de)價=總開發價值-開發費用（含拆遷費和(hé / huò)對現有承租者的(de)補償、基建費、業務費、财務費、應計費、代理及法律事務費用）-開發者的(de)收益-取得土地(dì / de)所需的(de)費用
或是(shì)将其細化爲(wéi / wèi)：
土地(dì / de)價值 = 開發完成後價值 –後續開發成本 – 後續管理費用 – 後續銷售費用 – 後續投資利息 – 開發利潤 – 購買該土地(dì / de)所應承擔的(de)稅費
其中要(yào / yāo)得到(dào)投資利息、管理費用等參數，還必須确定後續開發周期、銷售周期等其他(tā)過程參數。
從公式中我們可以(yǐ)看出(chū)，在(zài)假設開發法的(de)運用過程中需要(yào / yāo)重點了(le／liǎo)解估價對象在(zài)估價時(shí)點的(de)狀态和(hé / huò)開發完成後的(de)狀态，仔細預測确定由估價對象在(zài)估價時(shí)點的(de)狀态開發至開發完成後狀态所需要(yào / yāo)的(de)開發經營周期，有可能發生的(de)各項必要(yào / yāo)費用，以(yǐ)及每項費用發生所應持續的(de)正常時(shí)間，以(yǐ)及開發者正常合理的(de)利潤率是(shì)多少，取得待開發房地(dì / de)産的(de)費用是(shì)多少等等。
在(zài)假設開發法的(de)運用過程中除了(le／liǎo)必須搞清楚是(shì)否根據土地(dì / de)價格的(de)合法原則和(hé / huò)最高最佳使用原則正确判斷了(le／liǎo)土地(dì / de)的(de)最佳開發利用方式，是(shì)否根據當地(dì / de)房地(dì / de)産市場的(de)行情和(hé / huò)供求狀況正确預測了(le／liǎo)開發完成後價值之(zhī)外，還必須準确預測後續開發建設的(de)必要(yào / yāo)支出(chū)及應得的(de)利潤，特别是(shì)在(zài)後續開發過程中還需要(yào / yāo)做哪些方面的(de)工作，完成每項工作所需要(yào / yāo)的(de)時(shí)間，需要(yào / yāo)哪些必要(yào / yāo)的(de)支出(chū)，以(yǐ)及相應的(de)應得利潤等方面的(de)内容。
事實上(shàng)，針對每種估價目的(de)的(de)不(bù)同，可能會存在(zài)以(yǐ)下幾種不(bù)同的(de)假設開發前提：
各種假設前提下參數選擇的(de)差别
首先我們以(yǐ)最常見的(de)土地(dì / de)抵押價值評估爲(wéi / wèi)例說(shuō)明在(zài)假設開發法運用過程中需要(yào / yāo)考慮哪些對估價參數選取有影響的(de)參數。
衆所周知，房地(dì / de)産抵押價值是(shì)債務人(rén)不(bù)履行到(dào)期債務或發生當事人(rén)約定的(de)實現抵押權的(de)情形時(shí)，抵押房地(dì / de)産拍賣、變賣最可能所得的(de)價款扣除法定優先受償款後的(de)餘額，由此可見，在(zài)土地(dì / de)抵押價格的(de)評估過程中，必須考慮到(dào)當債務人(rén)不(bù)能履行到(dào)期債務而(ér)轉由人(rén)民法院強制拍賣已抵押土地(dì / de)的(de)過程中有可能産生的(de)估價參數的(de)選取問題。其一，由于(yú)是(shì)法院強制拍賣土地(dì / de)，需要(yào / yāo)辦理相關拍賣程序，而(ér)這(zhè)種拍賣程序通常相比正常的(de)拍賣過程更加複雜，耗時(shí)更長，也(yě)就(jiù)是(shì)說(shuō)除了(le／liǎo)現有的(de)土地(dì / de)擁有者必須将現有土地(dì / de)轉讓給其土地(dì / de)的(de)購買者所需的(de)轉讓過程，還要(yào / yāo)附加上(shàng)強制拍賣的(de)辦理過程，這(zhè)兩者時(shí)間的(de)相加一般會遠遠大(dà)于(yú)正常的(de)轉讓時(shí)間，因此在(zài)以(yǐ)抵押爲(wéi / wèi)目的(de)的(de)估價過程中，估價人(rén)員應當充分考慮這(zhè)個(gè)“換手”過程所需要(yào / yāo)的(de)時(shí)間，即在(zài)正常轉讓時(shí)間的(de)基礎上(shàng)應當适當考慮該“換手”時(shí)間所帶來(lái)的(de)新的(de)項目“前期”，并應考慮該新的(de)前期所産生的(de) “前期費用”，另外由于(yú)接收被拍賣土地(dì / de)可能給後續開發者帶來(lái)的(de)風險加劇，也(yě)應該通過調整後續開發者應得利潤得以(yǐ)體現。
我們認爲(wéi / wèi)在(zài)假設開發法的(de)應用中應注意估價目的(de)與估價前提的(de)應用，特别是(shì)在(zài)接近尾聲的(de)在(zài)建項目的(de)評估中，通常開發商認爲(wéi / wèi)開發項目已接近尾聲，那麽該在(zài)建項目在(zài)估價時(shí)點的(de)市場價值就(jiù)應該是(shì)開發完成後價值減後續投入資金，這(zhè)樣評估出(chū)來(lái)的(de)在(zài)建工程市場價值一定會明顯偏高，而(ér)對于(yú)以(yǐ)抵押爲(wéi / wèi)目的(de)的(de)在(zài)建工程項目評估而(ér)言應考慮到(dào)當抵押權實現以(yǐ)後，最可能發生的(de)情況是(shì)該項目由人(rén)民法院強制轉讓給他(tā)人(rén)開發，而(ér)不(bù)會由原開發商即估價委托方繼續開發，在(zài)這(zhè)種情況下對于(yú)後續開發期和(hé / huò)後續投入的(de)确定問題，就(jiù)應當考慮該在(zài)建工程由人(rén)民法院強制拍賣或變賣的(de)期限以(yǐ)及該項目由現開發商轉爲(wéi / wèi)其他(tā)開發商的(de)“換手”期限，即新的(de)項目“前期”，及由此而(ér)帶來(lái)的(de)新的(de)“前期費用”，因此在(zài)估算後續必要(yào / yāo)支出(chū)時(shí)，還應加上(shàng)這(zhè)部分“前期費用”。這(zhè)樣符合抵押估價中的(de)謹慎原則和(hé / huò)《抵押估價指導意見》關于(yú)不(bù)得低估後續開發周期和(hé / huò)後續開發費用的(de)要(yào / yāo)求。
而(ér)對于(yú)國(guó)有土地(dì / de)使用權出(chū)讓價格的(de)評估以(yǐ)及房地(dì / de)産轉讓價格的(de)評估，情況會有所不(bù)同。首先國(guó)有土地(dì / de)使用權出(chū)讓或房地(dì / de)産轉讓過程中，其交易過程一般不(bù)存在(zài)過多的(de)不(bù)确定因素，房地(dì / de)産轉讓的(de)時(shí)間一般都是(shì)可以(yǐ)準确得到(dào)或判斷出(chū)來(lái)的(de)，站在(zài)購買者的(de)角度也(yě)可以(yǐ)較準确地(dì / de)預測整個(gè)交易過程所需要(yào / yāo)的(de)各項費用，同時(shí)也(yě)可以(yǐ)準确預測出(chū)後續開發周期、後續投入等費用，甚至對于(yú)購買者而(ér)言，可以(yǐ)根據規劃條件以(yǐ)及自身的(de)開發實力自行決定所預期的(de)開發利潤的(de)高低，這(zhè)就(jiù)是(shì)典型的(de)自願轉讓前提條件下的(de)假設開發法應用。對于(yú)該類轉讓價格的(de)評估，估價人(rén)員可根據估價目的(de)在(zài)估價過程中通過市場法預測正常的(de)開發周期、必要(yào / yāo)支出(chū)、行業平均利潤等進行計算。
對于(yú)自己開發前提，多出(chū)現在(zài)在(zài)房地(dì / de)産擁有者自有自估或其他(tā)不(bù)需要(yào / yāo)發生房地(dì / de)産産權轉讓的(de)估價項目中，在(zài)這(zhè)種前提條件下，通常不(bù)需要(yào / yāo)房地(dì / de)産轉讓過程，因此不(bù)存在(zài)房地(dì / de)産購買待開發房地(dì / de)産所需要(yào / yāo)的(de)前期時(shí)間和(hé / huò)前期費用，因此在(zài)這(zhè)類估價中，估價人(rén)員隻需要(yào / yāo)考慮估價對象從估價時(shí)點狀況開發至開發完成狀況下所需要(yào / yāo)的(de)後續開發周期、開發費用、管理費用、銷售費用、正常利潤等參數，而(ér)可以(yǐ)忽略購買待開發房地(dì / de)産所需的(de)稅費。
通過以(yǐ)上(shàng)的(de)分析我們可以(yǐ)看出(chū)，在(zài)假設開發法的(de)運用過程中，我們必須首先根據估價目，确定是(shì)那種估價前提條件下的(de)估價，并根據估價對象的(de)具體情況調整估價過程參數的(de)大(dà)小，特别是(shì)後續開發周期和(hé / huò)開發費用的(de)大(dà)小，在(zài)實際工作中，特别是(shì)在(zài)土地(dì / de)的(de)抵押價值評估中，不(bù)僅要(yào / yāo)考慮從土地(dì / de)的(de)現有狀況下至開發完成狀況下所需的(de)正常工期，還有考慮到(dào)強制拍賣所造成的(de)“換手”所要(yào / yāo)産生的(de)前期時(shí)間，不(bù)僅要(yào / yāo)考慮從土地(dì / de)的(de)現有狀況下至開發完成狀況下所需要(yào / yāo)的(de)正常投入，還要(yào / yāo)考慮到(dào)“換手”所需要(yào / yāo)産生的(de)附加的(de)前期費用。
