扈守豔

（深圳市同緻誠土地(dì / de)房地(dì / de)産估價顧問有限公司，杭州)

工業用地(dì / de)評估是(shì)指對地(dì / de)類用途爲(wéi / wèi)工業的(de)宗地(dì / de)進行評估。由于(yú)工業用地(dì / de)在(zài)市場上(shàng)的(de)流通量較少，并且個(gè)案差異大(dà)，同時(shí)，由于(yú)工業用地(dì / de)宗地(dì / de)面積大(dà)、收益小距離市區較遠等特殊性，在(zài)實踐中，采用市場比較法評估過程中，與其它用途宗地(dì / de)采用市場比較法相比，需要(yào / yāo)注意較多的(de)技術問題，本文主要(yào / yāo)探讨運用市場比較法進行工業用地(dì / de)評估時(shí)需要(yào / yāo)注意的(de)一些技術問題。

一、工業用地(dì / de)特點及影響因素

工業用地(dì / de)包括工業、工業倉儲、交通、電訊（移動）基站、供水、供電、供氣等類用地(dì / de)。

（一）工業用地(dì / de)價格的(de)特點：

1、工業用地(dì / de)價格一般與地(dì / de)區的(de)經濟因素相關性較強。

2、工業用地(dì / de)受非市場化因素的(de)影響較多。政府在(zài)出(chū)讓工業用地(dì / de)往往會考慮引入企業形成工業功能區的(de)集聚效應、企業對當地(dì / de)經濟的(de)貢獻、企業的(de)品牌聲譽等，從而(ér)在(zài)出(chū)讓條件上(shàng)利用優惠政策及限制政策進行定向出(chū)讓，這(zhè)些政策因素對地(dì / de)價有較大(dà)影響，從而(ér)造成工業地(dì / de)價在(zài)各地(dì / de)區大(dà)多呈現價格普遍較低的(de)情況。

（二）工業用地(dì / de)價格的(de)影響因素：

對工業用地(dì / de)價格造成影響的(de)因素衆多，一般随時(shí)間和(hé / huò)地(dì / de)域不(bù)同其産生的(de)作用也(yě)不(bù)同。大(dà)緻可對這(zhè)些因素分爲(wéi / wèi)三類：

1、一般因素：

一般因素是(shì)指對某地(dì / de)區工業用地(dì / de)價格總體水平的(de)變動具有共性影響的(de)因素，能夠決定地(dì / de)價高低的(de)水平。

（1）當地(dì / de)經濟發展的(de)水平。經濟發展水平一般應與工業用地(dì / de)價格成正比例關系。

（2）城市規劃。城市用地(dì / de)規劃及城市性質規劃都會影響到(dào)供地(dì / de)規模、用地(dì / de)結構及土地(dì / de)使用強度等等。這(zhè)些将關系到(dào)一個(gè)城市的(de)基礎設施變化和(hé / huò)公共設施變化，都将對地(dì / de)價産生影響。

（3）城市的(de)土地(dì / de)制度。一個(gè)城市工業用地(dì / de)的(de)供應制度及使用計劃等會限制土地(dì / de)市場的(de)供地(dì / de)形态、利用方式，這(zhè)些都會影響到(dào)工業用地(dì / de)價格。

（4）城市區位。城市區位好，那麽資金流、物資流、人(rén)流、信息流等彙集程度就(jiù)好，工業用地(dì / de)的(de)需求和(hé / huò)工業産出(chū)就(jiù)相對較高，因而(ér)地(dì / de)價也(yě)會較高。

2、區域因素：

對工業用地(dì / de)影響較大(dà)的(de)區域因素一般有以(yǐ)下幾個(gè)：

（1）片區發展前景；

（2）産業集聚程度；

（3）周圍土地(dì / de)利用狀況；

（4）能源、原材料保障度。

3、個(gè)别因素：

影響工業地(dì / de)價的(de)個(gè)别因素主要(yào / yāo)有：宗地(dì / de)形狀、宗地(dì / de)内土地(dì / de)開發程度、臨路狀況、容積率、宗地(dì / de)面積、工程地(dì / de)質條件、土地(dì / de)剩餘使用年限、規劃限制條件等。

二、工業用地(dì / de)評估中市場比較法技術處理

市場比較法是(shì)指根據替代原則，以(yǐ)條件類型或使用價值相同的(de)土地(dì / de)交易實例與待估宗地(dì / de)加以(yǐ)對照比較，在(zài)兩者之(zhī)間就(jiù)影響該地(dì / de)塊的(de)交易情況、交易期日、影響因素等進行修正，求取待估宗地(dì / de)在(zài)評估基準日地(dì / de)價的(de)方法。

（一）案例獲取。運用市場比較法進行工業用地(dì / de)的(de)評估，首先要(yào / yāo)獲取可比案例。一般來(lái)說(shuō)，工業用地(dì / de)成交案例有以(yǐ)下三個(gè)來(lái)源：

其一，政府部門在(zài)一級土地(dì / de)市場上(shàng)通過招、拍、挂等形式進行出(chū)讓，這(zhè)樣的(de)案例可通過國(guó)土資源局的(de)網站公布的(de)信息來(lái)收集；

其二，占地(dì / de)企業在(zài)地(dì / de)産交易網站或中介公司對外轉讓。可以(yǐ)通過中介公司信息平台或一些報紙等媒體來(lái)收集；

其三，法院進行的(de)企業破産拍賣。可在(zài)各拍賣公司網站發布的(de)信息或法院發布的(de)信息處進行收集，也(yě)可以(yǐ)直接參加各拍賣公司的(de)拍賣會來(lái)獲取信息。

在(zài)收集和(hé / huò)占有大(dà)量成交案例信息後，下一步就(jiù)是(shì)對案例可比性進行分析。

一是(shì)一級市場上(shàng)獲取信息适用性分析。一些地(dì / de)方政府爲(wéi / wèi)了(le／liǎo)能夠招商引資，有時(shí)在(zài)一級土地(dì / de)市場上(shàng)不(bù)惜采用壓低出(chū)讓價格的(de)手段。随着《全國(guó)工業土地(dì / de)最低出(chū)讓标準》實行後，工業用地(dì / de)的(de)出(chū)讓價格有了(le／liǎo)一定程度的(de)增幅，但是(shì)各地(dì / de)的(de)出(chū)讓地(dì / de)價還會随着工業功能區的(de)規劃制定一些相關的(de)地(dì / de)方政策例如投資強度、投資規模等方面來(lái)實際上(shàng)減少用地(dì / de)企業的(de)先期投入，吸引用地(dì / de)企業的(de)進駐，例如杭州餘杭經濟開發區工業用地(dì / de)出(chū)讓一級市場上(shàng)20-30萬元/畝，但市場上(shàng)可以(yǐ)達到(dào)50-70萬元/畝。因此一級市場上(shàng)有些出(chū)讓信息偏離市場行情，在(zài)選取可比案例時(shí)要(yào / yāo)予以(yǐ)剔除，要(yào / yāo)盡量選取一級市場上(shàng)不(bù)設定條件的(de)公開拍賣的(de)案例作爲(wéi / wèi)可比案例。

二是(shì)中介公司提供的(de)工業用地(dì / de)轉讓信息的(de)适用性分析。現在(zài)一些土地(dì / de)出(chū)讓者自己或通過中介公司在(zài)報紙、網站上(shàng)進行售地(dì / de)，爲(wéi / wèi)了(le／liǎo)避免同行競争及運用一些營銷策略或受其他(tā)因素影響，往往對土地(dì / de)特征描述較爲(wéi / wèi)粗略。如果運用此類案例要(yào / yāo)對地(dì / de)塊的(de)相關情況和(hé / huò)轉讓條件等進行詳細的(de)了(le／liǎo)解，對搜集的(de)案例資料進行整理，分析判斷其可比性如何。

（二）考慮相關因素對案例的(de)影響。

有些因素對工業用地(dì / de)價格的(de)影響比較大(dà)，一般來(lái)說(shuō)，以(yǐ)下幾個(gè)因素影響較大(dà)：

一是(shì)時(shí)間因素。根據土地(dì / de)估價理論與方法，土地(dì / de)估價過程中對可比實例案例的(de)選取一般要(yào / yāo)選取交易時(shí)間在(zài)兩年以(yǐ)内的(de)案例，在(zài)土地(dì / de)交易市場比較平穩的(de)狀态下可以(yǐ)延長至3年。

二是(shì)區域因素。例如企業所在(zài)地(dì / de)的(de)産業聚集度、交通便捷性、基礎設施、公共配套設施、工業園區規模等因素都應歸類到(dào)區域因素中。在(zài)選取可比案例時(shí)可以(yǐ)在(zài)同一供需範圍内相鄰的(de)區域、類似的(de)區域中對這(zhè)些因素進行适當的(de)修正。

三是(shì)容積率因素。一般情況下，提高容積率可以(yǐ)提高土地(dì / de)的(de)利用效益，但随着建築容量的(de)增大(dà)，地(dì / de)價随容積率的(de)變化呈現先遞增後遞減的(de)趨勢，但是(shì)容積率對地(dì / de)價的(de)影響程度依土地(dì / de)用途的(de)不(bù)同而(ér)不(bù)同。工業用地(dì / de)一般受容積率的(de)影響不(bù)大(dà)，而(ér)且根據《國(guó)務院關于(yú)保進節約集約用地(dì / de)的(de)通知》（國(guó)發[2008]3号）“對現有工業用地(dì / de)，在(zài)符合規劃、不(bù)改變用途的(de)前提下，提高土地(dì / de)利用率和(hé / huò)增加容積率的(de)，不(bù)再增收土地(dì / de)價款；對新增工業用地(dì / de)，要(yào / yāo)進一步提高工業用地(dì / de)控制指标，廠房建築面積高于(yú)容積率控制指标的(de)部分，不(bù)再增收土地(dì / de)價款。

四是(shì)土地(dì / de)開發程度對地(dì / de)價的(de)影響。無論是(shì)政府出(chū)讓地(dì / de)塊還是(shì)中介公司推出(chū)的(de)地(dì / de)塊，也(yě)無論是(shì)一級市場還是(shì)二級市場，各宗地(dì / de)現狀不(bù)可能整齊劃一。有生地(dì / de)出(chū)讓、毛地(dì / de)出(chū)讓、熟地(dì / de)出(chū)讓，也(yě)說(shuō)是(shì)說(shuō)土地(dì / de)出(chū)讓價格的(de)内涵是(shì)不(bù)會一樣的(de)。因此在(zài)選取可比案例時(shí)要(yào / yāo)考慮到(dào)運用适當的(de)修正來(lái)統一土地(dì / de)價格内涵。

（三）運用市場比較法編制指數進行影響因素修正

運用市場比較法進行評估時(shí)，對估價對象與可比實例進行比較時(shí)要(yào / yāo)進行比較因素的(de)修正，一般可分爲(wéi / wèi)：

1、交易情況修正：按估價對象與可比實例是(shì)否爲(wéi / wèi)正常交易來(lái)确定是(shì)否要(yào / yāo)進行此項修正；

2、交易期日修正：把可比實例在(zài)其成交日期的(de)價格修正爲(wéi / wèi)在(zài)估價期日的(de)價格；

3、土地(dì / de)使用年期修正：運用土地(dì / de)使用年期修正系數K=1-（1+r）m/1-(1+r)n

其中：K----土地(dì / de)使用年期修正系數

      r-----土地(dì / de)還原率

      m----可比實例宗地(dì / de)土地(dì / de)使用年期

      n----待估宗地(dì / de)土地(dì / de)使用年期

4、區域及個(gè)别因素修正。

在(zài)編制比較因素條件指數表時(shí)，能量化的(de)一定要(yào / yāo)具體量化指标。