馬公村
（深圳市同緻誠土地(dì / de)房地(dì / de)産估價顧問有限公司,廣東 深圳 518034）
摘要(yào / yāo)：農村土地(dì / de)評估主要(yào / yāo)是(shì)評估農村土地(dì / de)承包經營權益價值，評估價值的(de)準确、客觀性和(hé / huò)廣大(dà)農民的(de)認同度關系到(dào)農村土地(dì / de)流轉的(de)速度，影響到(dào)種植專業大(dà)戶、家庭農場、農民合作社融資和(hé / huò)發展壯大(dà)。本文通過對農村果園用地(dì / de)承包經營權益價值評估過程，探讨農村土地(dì / de)承包經營權益價值評估的(de)有效方法、存在(zài)問題及解決途徑。
關鍵詞：承包經營；權益價值；農村；果園；收益法
Analysis And Study On The Rural Land Contracted Management Rights In Orchard Value Assessment
MA Gong–cun
(Shenzhen Touchstone Evaluation and Consultany Co.,Ltd.,Shenzhen 518034,
Abstract: Agricultural land evaluation is the evaluation of agricultural land contractual management rights value, to assess the value of the accuracy, objectivity and farmers' identity in relation to the rural land circulation velocity, Effect of planting professional large family, the family farm, farmer cooperatives financing and development. Based on the rural land contracted management rights in orchard value evaluation process, to explore the effective method of land contract and management rights value assessment and the problems and Solutions.
Key words: contract management; the value of equity; countryside; orchard; income approach
農村土地(dì / de)的(de)承包經營權是(shì)一種使用權，完整的(de)權能應該包括轉讓、出(chū)租、抵押、入股、收益等權利。多年以(yǐ)來(lái)，我國(guó)農村土地(dì / de)承包經營權隻包括使用權、收益權和(hé / huò)部分的(de)處分權等，而(ér)禁止農戶買賣和(hé / huò)抵押，土地(dì / de)承包權并沒有被賦予完整的(de)權能，不(bù)能體現農村土地(dì / de)承包經營權的(de)價值。2013年中央一号文件明确提出(chū)鼓勵和(hé / huò)支持承包土地(dì / de)向專業大(dà)戶、家庭農場、農民合作社等流轉，這(zhè)是(shì)實現農業規模化和(hé / huò)集約化生産，發展現代農業、實現農産品區域化和(hé / huò)标準化生産、促進農業增效農民增收的(de)有效途徑。這(zhè)些專業大(dà)戶、家庭農場、農民合作社等将被賦予完整的(de)土地(dì / de)承包經營權。
由于(yú)出(chū)現了(le／liǎo)大(dà)量的(de)種植專業大(dà)戶、家庭農場、農民合作社，利用農村圖地(dì / de)承包經營權進行的(de)抵押融資、作價入股、出(chū)租、出(chū)讓流轉等經濟行爲(wéi / wèi)将日漸頻繁，對農村土地(dì / de)承包經營權益價值評估的(de)需求将越來(lái)越多，爲(wéi / wèi)農村土地(dì / de)承包經營權益價值評估提供了(le／liǎo)市場。而(ér)目前農村土地(dì / de)承包經營權益價值的(de)評估還處于(yú)起步階段，盡快綜合利用法律、經濟、農業科技、市場等多方面的(de)相關知識，通過調查研究，創新的(de)開展農村土地(dì / de)承包經營權益價值評估工作，不(bù)斷完善農村土地(dì / de)承包經營權益價值評估理論，努力提高農村土地(dì / de)承包經營權益價值評估業務水平和(hé / huò)服務質量，是(shì)我們評估行業支持“三農”、服務“三農”迫切需要(yào / yāo)。本文結合一宗果園承包經營權益價值的(de)評估，對農村土地(dì / de)承包經營權益價值評估存在(zài)的(de)問題進行了(le／liǎo)探讨：
一、評估果園項目業務背景和(hé / huò)果園現狀
1、評估業務背景
××市充分利用國(guó)家鼓勵土地(dì / de)流轉的(de)政策,結合本市郊區的(de)區位優勢，提出(chū)加快土地(dì / de)流轉，實現規模集約經營；充分利用山區自然風光、自然資源，大(dà)力發展休閑觀光農業等都市農業。該市××村民抓住商機，于(yú)
2、評估果園現狀
根據委托方提供資料（1）《果園承包合同》（2）《××土地(dì / de)利用總體規劃圖（2006-2020年）局部》；（3）××村委會《關于(yú)××果園承包合同允許流轉合同》，果園所有權爲(wéi / wèi)××村所有，
評估果園位于(yú)××，地(dì / de)形具有平地(dì / de)、坡地(dì / de)、山地(dì / de)三種類型。占地(dì / de)面積
二、評估思路及方法
1、現場勘查思路
影響果園承包經營權益評估價格的(de)因素很多，主要(yào / yāo)應綜合考慮以(yǐ)下三個(gè)方面。
（1）自然因素。影響農業用地(dì / de)生産能力的(de)各種自然因素，常年溫度、降雨量、降雨均衡度、無霜期、災害性氣候狀況、地(dì / de)形坡度、土壤質地(dì / de)、土層厚度、有機質含量、鹽漬化程度、地(dì / de)下水埋深、農田基本設施狀況、地(dì / de)塊形狀、種植制度等。
（2）社會經濟因素。影響農業用地(dì / de)收益的(de)社會經濟發展條件、土地(dì / de)制度和(hé / huò)交通條件等，包括區域城市化水平、城市規模、農業生産、儲存、銷售模式、人(rén)均土地(dì / de)指标（人(rén)均耕地(dì / de)、人(rén)均農用地(dì / de)）、農民人(rén)均收入水平、單位土地(dì / de)投入資本量、單位土地(dì / de)投入勞動量、農産品市場供求、農機應用方便度、土地(dì / de)利用規劃限制、交通方便性等。
（3）特殊因素。是(shì)指影響農用地(dì / de)生産力和(hé / huò)收益所獨有的(de)條件或不(bù)利因素，如特殊的(de)氣候條件、土壤條件、環境條件、環境污染狀況等。
因此現場勘查首先要(yào / yāo)确定果園的(de)地(dì / de)形、土壤種類和(hé / huò)農田基礎設施，其次要(yào / yāo)對評估對象進行核實，以(yǐ)該委托人(rén)提供的(de)種植布局圖爲(wéi / wèi)抽樣總體，布設一定數量的(de)樣點進行實地(dì / de)調查，核對其境界線是(shì)否正确，果樹品種是(shì)否屬實。采用典型選樣的(de)方法選擇樣點，對評估的(de)各項因素按規定進行實地(dì / de)調查，如樹齡、行距、株距、樹冠、直徑等。最後要(yào / yāo)調查了(le／liǎo)解當地(dì / de)氣候特點和(hé / huò)果園的(de)生産經營情況，确定可以(yǐ)直接利用的(de)因素和(hé / huò)需要(yào / yāo)調整的(de)因素，爲(wéi / wèi)評估做好資料準備。
2、評估方法思路
果園的(de)形成是(shì)一個(gè)土壤不(bù)斷熟化和(hé / huò)培肥，果樹的(de)種植養護的(de)過程，各種種植方式都需要(yào / yāo)一定的(de)周期，不(bù)同利用方式，不(bù)同的(de)土壤熟化程度收益差異較大(dà)，不(bù)适合大(dà)規模的(de)頻繁交易。果園承包經營權益的(de)交換價值一般以(yǐ)果園的(de)收益能力爲(wéi / wèi)主要(yào / yāo)構成，其價格的(de)高低也(yě)主要(yào / yāo)由收益能力決定。 因此我們認爲(wéi / wèi)利用收益法是(shì)評估成熟果園承包經營權益價值最有效的(de)評估方法，對于(yú)新開發的(de)果園用成本逼近法進行評估比較合理。
（1）利用收益法評估果園承包經營權益價值
一般果園要(yào / yāo)達到(dào)一定的(de)生産條件必須包括溝渠路、房屋、庫棚等地(dì / de)上(shàng)建築物、構築物等，他(tā)們連同土地(dì / de)共同構成了(le／liǎo)不(bù)動産種植，我們在(zài)測算果樹承包經營權益價值時(shí)通常把果園用地(dì / de)及其地(dì / de)土建築物、果樹及其他(tā)附着物作爲(wéi / wèi)一個(gè)整體共同測算。
就(jiù)是(shì)說(shuō)本文我們所說(shuō)的(de)果園用地(dì / de)承包經營權益價值不(bù)但包括土地(dì / de)還包括其他(tā)地(dì / de)上(shàng)建築物、構築物和(hé / huò)果樹等附着物。本次評估爲(wéi / wèi)成熟果園用地(dì / de)，宜選用收益法。
（2）利用成本逼近法評估新開果園承包經營權益價值
成本逼近法評估新開法的(de)果園承包經營權益價值需要(yào / yāo)先計算土地(dì / de)取得費、開發費、種苗費、養護費，并加算利息、利潤、稅費和(hé / huò)土地(dì / de)增值收益等。 但由于(yú)其經濟學原理的(de)局限性，投入等量資金不(bù)一定能得到(dào)等量的(de)收益，也(yě)就(jiù)是(shì)說(shuō)投入多土地(dì / de)價格未必就(jiù)高，這(zhè)一點使成本逼近法在(zài)确定各項費用時(shí)必須注意采用社會平均費用。
成本逼近法的(de)基本公式爲(wéi / wèi)地(dì / de)價＝土地(dì / de)取得費十土地(dì / de)開發費十種苗費+養護費+稅費十利息十利潤十土地(dì / de)增值收益 ，本次評估爲(wéi / wèi)成熟果園用地(dì / de)，不(bù)适宜選用成本逼近法。
三、評估過程
收益法是(shì)根據待估果園同一供地(dì / de)圈内果園的(de)平均年總收益，确定待估果園的(de)客觀收益，從中扣除種苗費、農藥化肥、人(rén)工、農用地(dì / de)基本配套設施的(de)年平均維修費用、管理費以(yǐ)及有關的(de)稅款、利潤等年總費用，即等于(yú)果樹承包經營純收益，根據果樹承包純收益和(hé / huò)農業還原率，收益年限代人(rén)收益還原法公式測算土地(dì / de)價格的(de)一種方法。
1、果園的(de)每年總收益
果園收入一般有主産和(hé / huò)副産之(zhī)分，主産是(shì)指作物的(de)水果等，副産是(shì)指修剪掉的(de)枝幹和(hé / huò)樹下生長的(de)有一定經濟價值的(de)産物，在(zài)計算總收益時(shí)我們應同時(shí)計算在(zài)内，而(ér)且價格應以(yǐ)近年來(lái)社會市場批發價或收購價計算（市場化價格），而(ér)不(bù)應以(yǐ)市場零售價或國(guó)家定購價計算。這(zhè)樣才能反映出(chū)果園的(de)實際總收益。計算收益時(shí)應以(yǐ)宗地(dì / de)内現有果樹的(de)産量結合預期收益計算，一般公式爲(wéi / wèi)：
果園收入=果品單價×每棵果樹産量×密度×種植面積×（1-損失率）+副産品收入
此幾個(gè)因素是(shì)交互作用，果品的(de)價格由品種、質量和(hé / huò)市場供應量等決定；果品質量又與種植的(de)密度、品種、種植水平及氣候等有關；畝産量又受品種、密度、種植水平制約，不(bù)是(shì)密度越高産量越高。每個(gè)品種都有一個(gè)合理的(de)種植密度和(hé / huò)科學的(de)種植方式，要(yào / yāo)現場勘查時(shí)要(yào / yāo)合理區分；同時(shí)水果是(shì)時(shí)令鮮果，從采摘、運輸、儲存到(dào)銷售環節損失率較高，不(bù)同的(de)水果種類和(hé / huò)不(bù)同的(de)收獲處理方式損失率差異很大(dà)，需要(yào / yāo)細緻調查。
2、果園的(de)每年經常性費用
果園生産方式不(bù)同導緻果園生産的(de)年經費不(bù)同，一般生産年經費包括種苗費、肥料費、水費、人(rén)工費、機工費、農藥費、基礎設施及其他(tā)設施的(de)維修費和(hé / huò)相關稅費等。
（1）種苗費
對于(yú)一般種植業來(lái)說(shuō)種苗費是(shì)指種子(zǐ)或幼苗等。果樹的(de)的(de)種苗費實際上(shàng)指購置樹苗進行栽植培育，直至其獲取純收益之(zhī)前所花費的(de)大(dà)量費用；其中不(bù)僅包含了(le／liǎo)種苗的(de)購置費，而(ér)且包括了(le／liǎo)施肥管理等一系列的(de)費用。這(zhè)些費用必須在(zài)以(yǐ)後的(de)收益之(zhī)中收回，也(yě)就(jiù)是(shì)說(shuō)在(zài)果樹自然退化、品種更新、土地(dì / de)使用年限完成以(yǐ)前，這(zhè)些費用應該折舊完。這(zhè)時(shí)的(de)種苗費應該是(shì)指土地(dì / de)重建成本的(de)折舊費。折舊年期可視果樹的(de)經濟生産年限或剩餘土地(dì / de)使用年限而(ér)定。
（2）肥料費
肥料能迅速提高土壤肥力，提高土地(dì / de)收益，不(bù)同果樹由于(yú)管理方式不(bù)同，所以(yǐ)應根據實際情況分别計算。
（3）排灌費
果園需具有旱澇保收的(de)排灌設施，不(bù)同地(dì / de)區繳納的(de)水電費不(bù)同，計算時(shí)應根據區域的(de)客觀情況而(ér)定。
（4）人(rén)工費
由于(yú)目前果園基本屬于(yú)勞動密集型産業，需要(yào / yāo)雇傭一定的(de)農業工人(rén)進行生産，由于(yú)地(dì / de)域的(de)差别，果園作業期不(bù)同，工人(rén)的(de)工作期和(hé / huò)費用也(yě)不(bù)同，應根據當地(dì / de)客觀人(rén)均日費用計算。
（5）技術培訓和(hé / huò)指導費
果園的(de)專業大(dà)戶、家庭農場、農民合作社等爲(wéi / wèi)了(le／liǎo)保障生産，通常需聘用一些專家和(hé / huò)技術人(rén)員進行技術培訓和(hé / huò)指導。
（6）機工費
由于(yú)專業大(dà)戶、家庭農場、農民合作社等的(de)形成，原來(lái)的(de)小型農業機械無法滿足耕地(dì / de)、施肥、播種、撒藥的(de)需求，需要(yào / yāo)雇傭部分大(dà)型機械完成。具體計算時(shí)可根據區域和(hé / huò)果園具體情況來(lái)定，大(dà)型農具可采用當時(shí)的(de)雇傭價格來(lái)計算。
（7）農藥費
使用必要(yào / yāo)的(de)農藥，以(yǐ)防止果園的(de)病蟲害，是(shì)果園發展的(de)必要(yào / yāo)保證。不(bù)同的(de)果園使用的(de)農藥種類和(hé / huò)數量不(bù)同，計算時(shí)應根據具體情況計算。
（8）農田水利設施及其他(tā)設施的(de)維護費
果園的(de)農田基本水利設施需進行清淤加固等工作，所以(yǐ)每年的(de)維修費用也(yě)就(jiù)成爲(wéi / wèi)經常性費用，其他(tā)設施是(shì)指的(de)評估果園上(shàng)在(zài)使用時(shí)所用的(de)農機設備以(yǐ)及必要(yào / yāo)的(de)生産材料費用等。
（9）承包費
經營較大(dà)規模果園的(de)專業大(dà)戶、家庭農場、農民合作社，土地(dì / de)都是(shì)通過農地(dì / de)流轉取得，合同中都規定要(yào / yāo)繳納一定的(de)承包費、管理費。
3、果園的(de)還原利率
農村果園用地(dì / de)的(de)風險主要(yào / yāo)有在(zài)果園進行生産經營的(de)風險和(hé / huò)擁有、獲得使用權的(de)投資風險。生産經營的(de)風險就(jiù)是(shì)指能否取得收益、收益大(dà)小的(de)風險；由于(yú)果園用地(dì / de)流轉形式不(bù)同，擁有的(de)權利也(yě)不(bù)同，進而(ér)投資風險也(yě)不(bù)同，也(yě)就(jiù)是(shì)說(shuō)産權越完整，其投資風險越小，價值越高。一般租賃土地(dì / de)使用權的(de)投資風險比轉包和(hé / huò)承包的(de)投資風險大(dà)，待估果園爲(wéi / wèi)通過轉包獲得使用權，其收益風險主要(yào / yāo)有三方面：①從空間角度看，果園收益的(de)風險大(dà)小主要(yào / yāo)受區域因素、農田水利基本設施以(yǐ)及不(bù)可預見因素等的(de)影響。果園收益的(de)地(dì / de)域差異非常明顯，山地(dì / de)收益明顯低于(yú)平地(dì / de)，水利設施差的(de)收益明顯低，待估對象爲(wéi / wèi)山地(dì / de)、坡地(dì / de)，收益風險較高，按行業特點确定果園收益此風險補償率爲(wéi / wèi)0.75%；②果樹收益具有自然災害風險和(hé / huò)市場風險雙重性。我國(guó)目前的(de)果園生産正處于(yú)由傳統農業向現代農業轉變過程中，自然風險仍然是(shì)阻礙果園收益提高的(de)重要(yào / yāo)因素，如洪澇災害、幹旱、凍害和(hé / huò)病蟲害等；市場風險是(shì)目前影響果園收益的(de)主要(yào / yāo)風險，如我國(guó)幅員遼闊，果樹品種多，生長周期長，當前生産與市場需求無法有效對接，小生産與大(dà)市場之(zhī)間信息不(bù)對稱，供需大(dà)起大(dà)落，風險往往都轉嫁給生産者和(hé / huò)消費者，按行業特點确定果園收益此風險補償率爲(wéi / wèi)3%；③農産品受季節性明顯、不(bù)便儲存、保鮮困難等因素影響，從産地(dì / de)到(dào)消費者損失較高，具統計目前葉菜類損失率達30%以(yǐ)上(shàng)，水果類損失率在(zài)15-25%，糧食作物在(zài)5%左右，對農業收益影響較大(dà)，按行業特點确定果園收益此風險補償率爲(wéi / wèi)2%。
根據政府公布目前價格指數CPI确定目前通貨膨脹率爲(wéi / wèi)3%；評估基準日時(shí)中國(guó)人(rén)民銀行公布的(de)一年期（含一年）存款利率3.25%。
還原報酬率=安全利率+風險報酬率+通貨膨脹率
Y—爲(wéi / wèi)果樹報酬率=存款基準利率+三收益風險報酬率+通貨膨脹率
=3.25%+0.75%+3%+2%+3%=12%
4、果園的(de)年淨收益增長率
—爲(wéi / wèi)果樹年淨收益增長率，根據《農業生産資料價格與農産品生産價格之(zhī)間的(de)關系研究》中國(guó)改革開放30多年來(lái)農産品生産價格指數與農業生産資料價格指數之(zhī)間線性組合保持長期平穩均衡關系，且農業生産資料價格對農産品生産價格變化反應很靈敏，而(ér)農産品生産價格對農業生産資料價格反應滞後，農産品價格上(shàng)漲可能帶來(lái)的(de)收益大(dà)多被農業生産資料價格上(shàng)漲所抵消，結合待估對象所在(zài)地(dì / de)情況确定果樹年淨收益增長率爲(wéi / wèi)2%。
5、果園收益期限的(de)确定
收益期期限應該在(zài)果園流轉合同的(de)剩餘期限内，根據果樹（每年收獲一次）的(de)收獲周期确定。如果園流轉合同的(de)剩餘期限爲(wéi / wèi)16.5年，如果可收獲17次，則收益年限取17，如果可收獲16次，則收益年限取16。
應用收益法計算基本公式爲(wéi / wèi)：
V=A÷(Y+g)×[1-[(1-g)/(1+Y)]^n]
V=果樹承包經營權益價值
A=承包經營果樹年淨收益＝承包經營果樹年總收入-年總費用
Y=果樹報酬率
g=果樹淨收益年遞增的(de)比率
n=果樹承包經營年限
通過上(shàng)述公式可求出(chū)果園用地(dì / de)的(de)承包經營權益價值（過程略）
四、結束語
農業生産用地(dì / de)向專業大(dà)戶、家庭農場、農民合作社流轉剛剛起步，農業用地(dì / de)承包經營權益價值評估正處于(yú)探索起步階段，影響農業用地(dì / de)承包經營權益價值的(de)因素複雜，我們認爲(wéi / wèi)收益法是(shì)評估農業用地(dì / de)承包經營權益價值适用範圍最廣的(de)方法。另外在(zài)此類評估工作中會遇到(dào)較大(dà)困難，主要(yào / yāo)體現在(zài)1、法律規定農村土地(dì / de)歸農民集體所有,農民承包經營的(de)土地(dì / de)是(shì)集體分配的(de)，隻有承包合同，許多合同不(bù)規範，且四至不(bù)清，沒有明确的(de)權屬資料，給農地(dì / de)評估帶來(lái)較大(dà)風險，阻礙農地(dì / de)評估工作的(de)開展，政府應加快農地(dì / de)的(de)确權工作； 2、長期以(yǐ)來(lái)我國(guó)農村實行家庭聯産承包制，廣大(dà)農民不(bù)可能象企業一樣建賬，政府也(yě)沒有專門的(de)調查統計體系，缺乏收入、成本的(de)權威客觀資料，随着農業專業化集約化發展，應盡快建立各類農業生産的(de)權威客觀收入、成本、利潤率體系，既能指導農業生産，又有利農地(dì / de)承包經營權益價值評估，促進農地(dì / de)流轉；3、相對城市房地(dì / de)産評估，農業用地(dì / de)多交通不(bù)便，勘查和(hé / huò)評估過程複雜，費時(shí)費力，成本高，但農業用地(dì / de)承包經營權益價值較低，收費低，評估機構和(hé / huò)評估人(rén)員積極性不(bù)高。評估機構和(hé / huò)人(rén)員要(yào / yāo)轉變态度，要(yào / yāo)有服務三農的(de)意識，充分認識到(dào)農業用地(dì / de)承包經營權益價值評估将來(lái)的(de)市場潛力。
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