2011年廣州房地(dì / de)産市場上(shàng)半年總結與下半年預測

土地(dì / de)市場：土地(dì / de)成交以(yǐ)外圍區域爲(wéi / wèi)主，成交量同比增幅大(dà)但地(dì / de)價低

　　1、總體概況：成交量增幅大(dà)但地(dì / de)價低，土地(dì / de)成交結構有所改變
　　2011年上(shàng)半年廣州土地(dì / de)一級市場(不(bù)含工業及從化、增城兩市)成功出(chū)讓24宗土地(dì / de)，同比2010年上(shàng)半年增加84.62%，與2007年土地(dì / de)出(chū)讓大(dà)熱時(shí)期的(de)20宗相比，還增加了(le／liǎo)4宗。出(chū)讓宗地(dì / de)的(de)用地(dì / de)面積也(yě)爲(wéi / wèi)近五年最多的(de)一年，達到(dào)99.85萬平方米，與去年同期相比大(dà)幅增加298.88%，增幅顯著。2011上(shàng)半年出(chū)讓土地(dì / de)的(de)規劃總建築面積爲(wéi / wèi)267.6萬平方米，總成交金額58.5億元，樓面地(dì / de)價爲(wéi / wèi)2186元/㎡。其中，成功出(chū)讓商住用地(dì / de)爲(wéi / wèi)8宗，總用地(dì / de)面積54.23萬平方米，與2010年同期相比上(shàng)升390.31%。
　　2011年上(shàng)半年土地(dì / de)成交結構有所改變，政府在(zài)蘿崗、海珠琶洲及番禺區域推出(chū)了(le／liǎo)多塊商務辦公用地(dì / de)，招商引資，希望加快發展總部經濟，以(yǐ)推動現代服務業的(de)發展來(lái)實現城市的(de)發展。主要(yào / yāo)是(shì)因爲(wéi / wèi)當前國(guó)際經濟形勢瞬息萬變，人(rén)民币升值壓力加大(dà)，出(chū)口減少的(de)情況下，調整産業結構成爲(wéi / wèi)珠三角城市發展的(de)必然選擇。廣州作爲(wéi / wèi)珠三角城市的(de)領頭羊，近年來(lái)已加快了(le／liǎo)總部經濟建設速度，并有一定的(de)政策傾斜，上(shàng)半年13宗商務辦公用地(dì / de)的(de)成交也(yě)反映了(le／liǎo)市政府發展總部經濟的(de)信心及實力(詳見表1)。

        除十區以(yǐ)外，從化及增城兩市2011年成交地(dì / de)塊共計9宗，其中包括5宗商住用地(dì / de)和(hé / huò)4宗商服用地(dì / de)。(詳見表2)。

2、出(chū)讓土地(dì / de)用途分析：以(yǐ)商住和(hé / huò)商務辦公用地(dì / de)爲(wéi / wèi)主，發展商拿地(dì / de)積極性不(bù)高
　　(1)商住用地(dì / de)
　　2011年上(shàng)半年廣州十區土地(dì / de)一級市場(不(bù)含工業)共成功出(chū)讓了(le／liǎo)8塊商住用地(dì / de)，總用地(dì / de)面積54.23萬平方米，總成交金額爲(wéi / wèi)23.24億元。與10年由優質地(dì / de)塊引爆市場不(bù)同，2011年上(shàng)半年住宅土地(dì / de)市場較爲(wéi / wèi)冷清，公開出(chū)讓的(de)8宗用地(dì / de)中，無流拍情況出(chū)現，但其中7宗用地(dì / de)以(yǐ)底價成交，1宗以(yǐ)微弱的(de)溢價(0.64%)成交。去年受到(dào)追捧的(de)荔灣區舊龍溪路原高爾夫球場雖有新地(dì / de)塊推出(chū)，但由于(yú)限制條件較多，需要(yào / yāo)配建保障性住房，最後樓面地(dì / de)價僅爲(wéi / wèi)4407元/㎡。可見由于(yú)上(shàng)半年優質地(dì / de)塊不(bù)多，大(dà)部分土地(dì / de)集中在(zài)蘿崗、番禺、南沙等周邊區域，發展商拿地(dì / de)積極性不(bù)大(dà)。
    2011年廣州政府十區計劃出(chū)讓居住用地(dì / de)337萬平方米，而(ér)上(shàng)半年實際成交出(chū)讓面積54.23萬平方米，僅占總量的(de)16.09%，預計下半年土地(dì / de)市場上(shàng)将有相當大(dà)的(de)放量(詳見表3)。

                                                         數據來(lái)源：經緯行研究中心整理廣州市房管局數據

（2）商業辦公業用地(dì / de) 
    2010年上(shàng)半年廣州十區土地(dì / de)一級市場（不(bù)包含工業）共成功出(chū)讓了(le／liǎo)13塊商業辦公金融業用地(dì / de)，均以(yǐ)底價成交。總用地(dì / de)面積爲(wéi / wèi)36.12萬平方米，總成交金額爲(wéi / wèi)32.05億元，大(dà)部分用地(dì / de)集中在(zài)海珠區及蘿崗區。  
    多塊商業辦公業用地(dì / de)出(chū)讓，也(yě)與2010年出(chū)台的(de)《關于(yú)加快發展總部經濟的(de)實施意見》相切合。廣州未來(lái)将規劃建設或改造一批高檔寫字樓作爲(wéi / wèi)加快發展總部經濟的(de)重要(yào / yāo)載體，積極引導總部企業進駐這(zhè)些基地(dì / de)并享受相應辦公用房補貼等優惠政策。因此本次出(chū)讓的(de)多塊商務辦公用地(dì / de)都有附帶條件，以(yǐ)吸引高新産業的(de)龍頭企業落戶廣州（詳見表4）。

（3）其他(tā)用地(dì / de)  
    2010年上(shàng)半年廣州十區土地(dì / de)一級市場（不(bù)包含工業）共成功出(chū)讓了(le／liǎo)3塊配套用地(dì / de)，其中2塊爲(wéi / wèi)科研用地(dì / de)兼容工業用地(dì / de)、1塊爲(wéi / wèi)教育科研設計用地(dì / de)。總用地(dì / de)面積爲(wéi / wèi)9.3萬平方米，總成交金額爲(wéi / wèi)3.21億元（詳見表5）。

3．土地(dì / de)出(chū)讓地(dì / de)價情況分析：受成交結構影響，均價同比降幅明顯  
    2011年上(shàng)半年廣州一級土地(dì / de)市場（不(bù)含工業及增城從化）共成功出(chū)讓宗地(dì / de)總建築面積267.6萬平方米，成交金額58.5億元，折合樓面地(dì / de)價2186元/平方米，同比下降55.9%。其中，商住用地(dì / de)8宗，總規劃建築面積136.87萬平方米，成交金額23.24億元，折合樓面地(dì / de)價1698元/平方米，同比2010年的(de)5613元/平方米大(dà)幅下降69.76%。

    從近四年上(shàng)半年廣州市一級土地(dì / de)市場（不(bù)含工業及增城從化）的(de)樓面地(dì / de)價可以(yǐ)看出(chū)，樓面地(dì / de)價呈起伏狀态，2007年上(shàng)半年至2008年上(shàng)半年樓面地(dì / de)價漲幅較大(dà)，達93%的(de)幅度；而(ér)到(dào)了(le／liǎo)2009年上(shàng)半年，由于(yú)金融危機的(de)持續影響,樓面地(dì / de)價出(chū)現了(le／liǎo)較大(dà)的(de)降幅，幅度達41.79%；進入2010年以(yǐ)後，整體地(dì / de)價增幅明顯；但進入2011年，由于(yú)成交地(dì / de)塊基本都處于(yú)周邊區域，成交價格較低，因此樓面地(dì / de)價大(dà)幅下降。 

4．土地(dì / de)出(chū)讓區域情況分析：蘿崗土地(dì / de)面積占比過半，番禺南沙次之(zhī)  
    2011年上(shàng)半年各區土地(dì / de)出(chū)讓宗數來(lái)分析，全市十區總出(chū)讓宗數爲(wéi / wèi)24，其中蘿崗出(chū)讓的(de)總數最多，共爲(wéi / wèi)11宗，接近全市總出(chū)讓宗數的(de)一半，其次爲(wéi / wèi)番禺及海珠區，數量爲(wéi / wèi)4宗,占總量的(de)17%。

    從各區公開出(chū)讓宗地(dì / de)的(de)用地(dì / de)面積來(lái)看，出(chū)讓面積較大(dà)的(de)幾個(gè)行政區分别爲(wéi / wèi)蘿崗、南沙及番禺。其中，出(chū)讓面積最大(dà)的(de)區域爲(wéi / wèi)蘿崗區，總出(chū)讓面積爲(wéi / wèi)51.2萬平方米，占上(shàng)半年全市總出(chū)讓面積的(de)51.28%，區内的(de)國(guó)際生物島、中新知識城項目逐步啓動，多塊用地(dì / de)推出(chū)市場。其次是(shì)番禺區公開出(chū)讓的(de)總用地(dì / de)面積18.57萬平方米，占十區總出(chū)讓面積的(de)18.59%。南沙區上(shàng)半年公開出(chū)讓用地(dì / de)面10.02萬平方米，占全市總量的(de)10.03%。