12月28日，廣州今年最後一宗經營性用地(dì / de)以(yǐ)17.24億元的(de)底價成交。截止目前，今年廣州的(de)土地(dì / de)出(chū)讓金收入已經超過450億元，合富輝煌的(de)統計數據也(yě)顯示，2009年廣州僅是(shì)住宅用地(dì / de)就(jiù)已賣出(chū)400億元，成交均價高達5100元/平方米，比2007年增長478元/平方米。專家認爲(wéi / wèi)，2010年開發商仍有持續擴張的(de)熱情，一線城市的(de)土地(dì / de)市場競争将更加激烈，地(dì / de)王仍難避免。

    地(dì / de)市瘋狂超越2007年

    12月28日下午，廣州今年最後一次土地(dì / de)出(chū)讓——廣州國(guó)際醫藥港十宗地(dì / de)塊以(yǐ)17.24億元的(de)底價成交，折合樓面地(dì / de)價約1364元/平方米。據經緯行研究中心江澤良介紹，截止12月23日，廣州十區今年出(chū)讓的(de)經營性用地(dì / de)（指住宅、商業金融業等用地(dì / de)，不(bù)含工業和(hé / huò)倉儲）共成交了(le／liǎo)66宗，出(chū)讓總建築面積超過1000萬平方米，成交均價爲(wéi / wèi)4379元/平方米，比2007年的(de)4178元/平方米上(shàng)漲了(le／liǎo)約200元/平方米，比2008年的(de)2630元/平方米大(dà)幅增加749元/平方米。

    “今年很多土地(dì / de)都是(shì)捆綁或者整體出(chū)讓，土地(dì / de)用途既有住宅又有其他(tā)配套，如果是(shì)純住宅用地(dì / de)，均價肯定更高”，江表示，以(yǐ)琶洲城中村爲(wéi / wèi)例，住宅用地(dì / de)其實并不(bù)算很多，但整體出(chū)讓的(de)建築面積達100萬平方米，占了(le／liǎo)全年土地(dì / de)出(chū)讓總建築面積的(de)1/10，樓面地(dì / de)價才100多元/平方米，“拉低了(le／liǎo)全市的(de)均價”。

    據了(le／liǎo)解，僅是(shì)12月份，廣州的(de)土地(dì / de)出(chū)讓金收入就(jiù)達到(dào)了(le／liǎo)317億元，其中花都的(de)6塊住宅用地(dì / de)總收入17.9億元，大(dà)學城5幅宅地(dì / de)19.15億元，蘿崗鎮LGPQ-A2-2地(dì / de)塊約7.86億元，亞運城255億，廣州醫藥港17.24億元。按照經緯行的(de)統計，廣州全年土地(dì / de)出(chū)讓總金額達到(dào)了(le／liǎo)約455億元。

    現在(zài)看來(lái)，2009年廣州土地(dì / de)市場無論是(shì)出(chū)讓總金額還是(shì)平均樓面地(dì / de)價都已經超過了(le／liǎo)堪稱瘋狂的(de)2007年，攀上(shàng)另一個(gè)高峰。

    房企搶地(dì / de)熱情不(bù)減 地(dì / de)價有升無降？

    中原地(dì / de)産研究中心的(de)一份報告顯示，土地(dì / de)市場在(zài)2009年春節後迅速複蘇，并在(zài)全年呈現繁榮火熱，商品住宅用地(dì / de)市場，由2008年下半年出(chū)現的(de)冰點逐步升溫，呈現出(chū)空前的(de)繁榮。

    根據該中心對北京、上(shàng)海等12 個(gè)重點城市土地(dì / de)市場的(de)監測，2009年住宅用地(dì / de)出(chū)讓面積、樓面地(dì / de)價和(hé / huò)出(chū)讓金額三項指标，不(bù)僅大(dà)幅超越低迷的(de)2008年，更超越了(le／liǎo)“瘋狂”的(de)2007年。在(zài)這(zhè)12個(gè)城市中，今年均有總價、單價地(dì / de)王出(chū)現，而(ér)在(zài)更多其他(tā)城市，也(yě)不(bù)乏地(dì / de)王的(de)身影。“與2007年相比，2009年的(de)地(dì / de)王出(chū)現的(de)更爲(wéi / wèi)普遍和(hé / huò)頻繁”，該中心有關負責人(rén)表示，從拿地(dì / de)價格來(lái)看，若以(yǐ)各幅新增土地(dì / de)的(de)樓面價和(hé / huò)地(dì / de)塊所在(zài)城市的(de)房價(商品住宅成交均價)比較，2009年上(shàng)半年各房企平均地(dì / de)價占當地(dì / de)房價的(de)44%，下半年該比值達65%，拉動全年均值達到(dào)60%。“土地(dì / de)價格水平上(shàng)升彰顯出(chū)下半年房企火拼購地(dì / de)的(de)激烈。”

    “現在(zài)房地(dì / de)産暴利的(de)已經不(bù)是(shì)指房産了(le／liǎo)，而(ér)是(shì)指地(dì / de)産（土地(dì / de)）價格的(de)暴利”，新城市集團董事長曹志偉在(zài)一次土地(dì / de)拍賣會後表示。

    該報告顯示，截至2009年11月底，十家标杆房企共拿地(dì / de)150幅，斥資1667億元。與曆年數據相比，2009年房企購地(dì / de)支出(chū)占銷售收入的(de)比例爲(wéi / wèi)52%，僅相當于(yú)2007年的(de)一半水平。顯示标杆房企2009年的(de)擴張程度遠低于(yú)2年前的(de)“瘋狂”程度。标普、穆迪等評級機構也(yě)認爲(wéi / wèi)，今年以(yǐ)來(lái)各大(dà)上(shàng)市公司都是(shì)根據銷售回款的(de)情況安排購地(dì / de)計劃，相對理性。

    中原地(dì / de)産研究中心認爲(wéi / wèi)，基于(yú)政府仍有較大(dà)供地(dì / de)的(de)動力，企業仍有持續擴張的(de)熱情，2010 年土地(dì / de)市場仍将維持較高的(de)供應和(hé / huò)成交水平。從土地(dì / de)價格來(lái)看，随着一線城市土地(dì / de)日趨緊張，二三線城市開發節奏加快，且發展商資金寬裕拿地(dì / de)迫切，土地(dì / de)價格将持續上(shàng)漲。受到(dào)“限大(dà)令”的(de)影響，總價地(dì / de)王不(bù)易再現，但由此帶來(lái)更加激烈的(de)市場競争，單價地(dì / de)王還将不(bù)斷創出(chū)新高。

    江澤良表示：“明年地(dì / de)價還會穩步走高，目前已上(shàng)了(le／liǎo)一個(gè)新台階，回落可能性不(bù)大(dà)”。黎文江也(yě)認爲(wéi / wèi)明年開發商還會繼續搶地(dì / de)，地(dì / de)價勢必繼續走高，“随着城市配套的(de)日益成熟，地(dì / de)價越來(lái)越高是(shì)正常的(de)”。在(zài)他(tā)看來(lái)，最近雖然國(guó)家陸續出(chū)台了(le／liǎo)限制土地(dì / de)規模、提高地(dì / de)價首付至五成、打擊囤地(dì / de)等措施，意圖抑制土地(dì / de)市場泡沫放大(dà)，但執行力度有待加強，“亞運城項目的(de)出(chū)讓就(jiù)是(shì)對這(zhè)些政策的(de)一個(gè)諷刺”。

 

【同緻誠評論】從2009年土地(dì / de)供應市場來(lái)看，可以(yǐ)說(shuō)一半是(shì)海水，一半是(shì)火焰，2009年上(shàng)半年土地(dì / de)市場一片沉寂，流拍現象嚴重；下半年土地(dì / de)市場開始異常火爆，土地(dì / de)成交價格遠超過2007年高峰時(shí)期，且大(dà)部分土地(dì / de)成交價格的(de)升幅很大(dà)，大(dà)部分都是(shì)溢價成交，底價成交的(de)非常少，大(dà)多數土地(dì / de)溢價100%以(yǐ)上(shàng)，全年土地(dì / de)成交平均溢價也(yě)達50%左右。

    從2009年出(chū)讓的(de)土地(dì / de)成交總量來(lái)看（不(bù)含工業），總出(chū)讓面積達345.81萬平方米，市區商住土地(dì / de)的(de)最低成交樓面單價幾乎高達6000元/平方米，花都、大(dà)學城、亞運城等成交單價均創新高，雖然未來(lái)土地(dì / de)出(chū)讓門檻增高，但從，目前成交情況來(lái)看，大(dà)開發商對某些區域壟斷嚴重，未來(lái)可能對房地(dì / de)産市場有較大(dà)的(de)控制作用。