調查背景
    2002年5月1日，深圳市秋季房地(dì / de)産交易會在(zài)高交館拉開帷幕，會上(shàng)雲集了(le／liǎo)衆多房地(dì / de)産開發商和(hé / huò)中介機構，大(dà)量精品住宅令人(rén)耳目一新，吸引了(le／liǎo)無數假日休閑的(de)消費者。深圳市同緻地(dì / de)産集團公司不(bù)失時(shí)機，與中山大(dà)學嶺南學院房地(dì / de)産咨詢研究中心，利用這(zhè)次機會對深圳市住宅消費者的(de)情況、住宅需求結構、購買能力及對房地(dì / de)産業的(de)态度進行了(le／liǎo)一次問卷市場調查，以(yǐ)期能夠更好地(dì / de)把握深圳市目前房地(dì / de)産住宅市場的(de)需求狀況，爲(wéi / wèi)深圳市的(de)住宅開發和(hé / huò)政策制定提供一個(gè)較好的(de)市場依據。

    本次問卷調查共發放了(le／liǎo)562份問卷，回收有效問卷544份，其中調查對象符合要(yào / yāo)求的(de)共417份，占78%。符合本次分析要(yào / yāo)求的(de)調查對象年齡在(zài)25～65歲之(zhī)間，有意向在(zài)未來(lái)兩年之(zhī)内在(zài)深圳購買商品房并且有一定購買能力，是(shì)家庭購買的(de)主要(yào / yāo)決策者。

    我們将被調查者的(de)家庭收入分爲(wéi / wèi)5個(gè)層次，由于(yú)家庭年收入在(zài)20，000元以(yǐ)下的(de)家庭基本不(bù)具備購房能力，因此不(bù)在(zài)本次調查分析範圍内。按房價收入比低于(yú)6：1的(de)家庭爲(wéi / wèi)中等收入以(yǐ)上(shàng)家庭，從調查結果來(lái)看，中等收入和(hé / huò)中上(shàng)等收入的(de)家庭大(dà)約占48%。

    主要(yào / yāo)客戶：年輕人(rén)與中等收入人(rén)群

    從調查結果來(lái)看，深圳市未來(lái)幾年的(de)購房者中，大(dà)約一半是(shì)在(zài)26至30歲之(zhī)間，四分之(zhī)一是(shì)31至35歲之(zhī)間的(de)消費者。

    從調查結果來(lái)看，深圳市未來(lái)幾年的(de)購房者中，大(dà)約一半是(shì)在(zài)26至30歲之(zhī)間，四分之(zhī)一是(shì)31至35歲之(zhī)間的(de)消費者。這(zhè)部分人(rén)群是(shì)深圳市住宅市場未來(lái)幾年的(de)主要(yào / yāo)客戶。

    家庭年收入在(zài)8萬元以(yǐ)上(shàng)的(de)家庭大(dà)約占48%。這(zhè)部分中等及中等以(yǐ)上(shàng)收入的(de)家庭成爲(wéi / wèi)商品住宅的(de)主要(yào / yāo)購買者，房地(dì / de)産項目開發需要(yào / yāo)針對對這(zhè)部分消費者的(de)需求結構、偏好進行仔細研究，合理定位，才能取得成功。

    區域選擇：福田與南山具有絕對優勢

    絕大(dà)部分的(de)消費者在(zài)選擇未來(lái)購房區域時(shí)都選擇福田區和(hé / huò)南山區。尤其是(shì)福田區，有239個(gè)被訪者都計劃在(zài)福田區購房，占總調查對象的(de)57%，表明福田區作爲(wéi / wèi)城市中心區的(de)地(dì / de)位已得到(dào)認可。

    深圳市房地(dì / de)産西進已得到(dào)房地(dì / de)産開發商和(hé / huò)消費者的(de)一緻認同，絕大(dà)部分的(de)消費者在(zài)選擇未來(lái)購房區域時(shí)都選擇福田區和(hé / huò)南山區。尤其是(shì)福田區，有239個(gè)被訪者都計劃在(zài)福田區購房，占總調查對象的(de)57%，表明福田區作爲(wéi / wèi)城市中心區的(de)地(dì / de)位已得到(dào)認可。在(zài)被訪者中有47人(rén)同時(shí)選擇南山區和(hé / huò)福田區，說(shuō)明這(zhè)兩個(gè)區域的(de)住宅具有較強的(de)替代型。

    購房影響因素：環境與價格居首

    在(zài)消費者考慮的(de)衆多因素中，周邊自然景觀、價格、小區内園林景觀、與工作地(dì / de)點距離及交通方便程度、以(yǐ)及戶型是(shì)消費者最關注的(de)五個(gè)因素。

    随着房地(dì / de)産市場的(de)發展，消費者也(yě)越來(lái)越成熟，在(zài)購房時(shí)考慮到(dào)的(de)因素越來(lái)越多。在(zài)消費者考慮的(de)衆多因素中，周邊自然景觀、價格、小區内園林景觀、與工作地(dì / de)點距離及交通方便程度、以(yǐ)及戶型是(shì)消費者最關注的(de)五個(gè)因素。周邊自然景觀是(shì)消費者最爲(wéi / wèi)關注的(de)因素，有65.9%的(de)消費者提到(dào)這(zhè)一因素；其次是(shì)價格，有52.3%的(de)消費者考慮到(dào)這(zhè)一因素。從消費者關注的(de)因素來(lái)看，消費者對住房的(de)需求逐漸轉向要(yào / yāo)求提高生活環境質量，貼近自然，要(yào / yāo)求更加舒适的(de)居住條件。在(zài)其他(tā)消費者提出(chū)的(de)因素中還有諸如物業管理、配套設施等。

    戶型及面積：三房戶和(hé / huò)中小面積是(shì)主要(yào / yāo)需求

    消費者需求最大(dà)的(de)戶型仍然是(shì)三房戶兩廳兩衛，占42%，其次是(shì)兩房戶兩廳一衛，占11%。

    消費者對戶型及面積的(de)要(yào / yāo)求是(shì)我們此次問卷調查的(de)一個(gè)重點。根據問卷調查，消費者需求最大(dà)的(de)戶型仍然是(shì)三房戶兩廳兩衛，占42%，其次是(shì)兩房戶兩廳一衛，占11%，三房戶兩廳一衛，占10%，四房戶兩廳兩衛，占9%。

    經統計分析，家庭結構和(hé / huò)戶型選擇有關聯。三口之(zhī)家和(hé / huò)兩口之(zhī)家都傾向選擇三房戶兩廳兩衛。但是(shì)随着城市的(de)發展，這(zhè)種家庭結構也(yě)會發生變化，因此房地(dì / de)産開發須關注家庭結構的(de)變化，不(bù)斷調整戶型比例，适應市場需求。

    從被訪者對建築面積的(de)選擇來(lái)看，在(zài)30～200平方米之(zhī)間，相對集中在(zài)80平方米、90平方米、100平方米和(hé / huò)120平方米左右，對大(dà)面積單位的(de)需求則集中在(zài)150平方米左右。不(bù)同收入人(rén)群對住房面積的(de)需求差别有顯著意義，随着收入的(de)增高，人(rén)們對面積的(de)需求有不(bù)斷增高的(de)趨勢。不(bù)同年齡段人(rén)群對住房面積的(de)需求差别也(yě)較大(dà)。對住房面積需求最大(dà)的(de)是(shì)44～45年齡段的(de)人(rén)群，這(zhè)部分人(rén)群已有一定的(de)經濟基礎，通過換房尋求更好的(de)居住條件，常常是(shì)一步到(dào)位。而(ér)因爲(wéi / wèi)經濟基礎薄弱，事業處于(yú)開始階段以(yǐ)及家庭人(rén)口等原因，年齡較小的(de)人(rén)群對住房面積的(de)需求最小。因此在(zài)房屋開發和(hé / huò)銷售過程中，必須針對當地(dì / de)的(de)居民收入水平和(hé / huò)不(bù)同年齡段人(rén)群的(de)特點進行策劃，通過市場細分，有針對性地(dì / de)開發适合不(bù)同人(rén)群需求的(de)住房。功能間面積：需求多樣化随着收入的(de)增加，人(rén)們開始要(yào / yāo)求提高生活的(de)質量，對住宅功能的(de)要(yào / yāo)求也(yě)越來(lái)越全面。房地(dì / de)産開發商爲(wéi / wèi)滿足消費者的(de)要(yào / yāo)求，也(yě)在(zài)不(bù)斷探索在(zài)有限的(de)住宅空間内更好地(dì / de)滿足對功能的(de)要(yào / yāo)求，提供一個(gè)舒适的(de)生活環境。那麽消費者對各功能間的(de)面積又是(shì)如何要(yào / yāo)求呢？

    客廳面積

    從被訪者的(de)選擇來(lái)看選擇20～30平方米的(de)人(rén)數最多，占35%，其次分别是(shì)15～20平方米，占26%，30～40平方米，占23%，選擇40平方米以(yǐ)上(shàng)大(dà)客廳的(de)也(yě)有相當比例，占14%。

    餐廳面積

    接近一半的(de)人(rén)選擇10～20平方米的(de)餐廳，其次是(shì)10平方米以(yǐ)下的(de)餐廳，有30%的(de)人(rén)選擇。另外有14%的(de)人(rén)選擇15～20平方米的(de)餐廳，選擇20以(yǐ)上(shàng)平方米餐廳的(de)人(rén)很少，隻有7%。

    廚房面積

    68%的(de)人(rén)選擇5～10平方米的(de)廚房，有18%的(de)人(rén)選擇10～15平方米的(de)廚房。在(zài)現代生活中，廚房的(de)作用和(hé / huò)地(dì / de)位已大(dà)大(dà)減弱，不(bù)同戶型和(hé / huò)面積的(de)住宅對廚房的(de)面積要(yào / yāo)求差别不(bù)大(dà)，隻要(yào / yāo)滿足一定的(de)功能即可。

    衛生間面積

    從衛生間面積的(de)選擇來(lái)看，絕大(dà)多數的(de)人(rén)選擇3～6平方米的(de)衛生間，占61%；27%的(de)人(rén)選擇6～10平方米的(de)衛生間；選擇3平方米以(yǐ)下和(hé / huò)10平方米以(yǐ)上(shàng)衛生間的(de)人(rén)數都較少。

    主卧室面積

    當前的(de)住宅開發中，對主卧室的(de)設計越來(lái)越重視，主卧室衛生間、陽台、衣帽間等都成爲(wéi / wèi)需求者關注的(de)地(dì / de)方，那麽主卧室的(de)面積大(dà)小應該如何選擇呢？從調查結果看，選擇前三位的(de)分别是(shì)15～20平方米，10～15平方米，20～30平方米，分别占36%，27%，26%。在(zài)選擇雙衛的(de)人(rén)群中，60%的(de)人(rén)選擇3～6平方米的(de)主卧衛生間，24%的(de)人(rén)選擇6～10平方米的(de)主卧衛生間。

    消費者對房價的(de)承受能力：單價4000～5000元／平方米

    消費者能夠承受的(de)總價集中在(zài)30～40萬和(hé / huò)40～60萬兩個(gè)區域内，分别占調查人(rén)數的(de)31%和(hé / huò)29%。

    爲(wéi / wèi)了(le／liǎo)了(le／liǎo)解消費者對現今住宅價格的(de)承受能力，我們對消費者能承受的(de)套房總價和(hé / huò)單價進行了(le／liǎo)調查。消費者能夠承受的(de)總價集中在(zài)30～40萬和(hé / huò)40～60萬兩個(gè)區域内，分别占調查人(rén)數的(de)31%和(hé / huò)29%，選擇30萬以(yǐ)下的(de)占17%，能承受60～80萬元總價的(de)占14%，有8%的(de)人(rén)選擇80～120萬元，能承受120萬元以(yǐ)上(shàng)的(de)略微超過1%。

    從消費者對能承受單價的(de)選擇來(lái)看，與總價的(de)選擇分布類似，選擇最多的(de)是(shì)4000～5000元／平方米，占29%，其次是(shì)5000～6000元／平方米，占26%。選擇3000～4000元／平方米的(de)占23%，選擇3000元／平方米以(yǐ)下的(de)占11%，6000～8000元／平方米占9%，能承受8000元／平方米以(yǐ)上(shàng)房價的(de)爲(wéi / wèi)2%。通過分析消費者能承受的(de)套房總價和(hé / huò)家庭年收入，表明消費者能夠承受的(de)套房總價和(hé / huò)單價主要(yào / yāo)與其家庭年收入有關。消費者家庭實際收入反映了(le／liǎo)消費者的(de)實際承受能力，而(ér)消費者可承受的(de)套房總價和(hé / huò)單價則反映了(le／liǎo)消費者的(de)心理承受能力和(hé / huò)對房價的(de)期望。從分析結果來(lái)看，消費者的(de)實際承受能力和(hé / huò)心理承受能力存在(zài)關聯，但人(rén)們的(de)實際承受能力和(hé / huò)心理承受能力還是(shì)有一定距離的(de)，故在(zài)制定房屋價格時(shí)應考慮這(zhè)個(gè)差異。

    消費者主要(yào / yāo)樓盤信息渠道(dào)：報紙與電視

    根據調查，報紙是(shì)人(rén)們第一次了(le／liǎo)解樓盤信息最主要(yào / yāo)的(de)媒介，有60%的(de)人(rén)是(shì)通過報紙第一次了(le／liǎo)解到(dào)樓盤信息。

    爲(wéi / wèi)了(le／liǎo)使消費者了(le／liǎo)解樓盤信息，開發商可謂想盡了(le／liǎo)辦法：報紙、電視、雜志、各種戶外廣告、印刷精美的(de)樓書以(yǐ)及網絡等工具都被用到(dào)。那麽消費者究竟通過何種渠道(dào)第一次了(le／liǎo)解到(dào)樓盤信息呢？根據調查，報紙是(shì)人(rén)們第一次了(le／liǎo)解樓盤信息最主要(yào / yāo)的(de)媒介，有60%的(de)人(rén)是(shì)通過報紙第一次了(le／liǎo)解到(dào)樓盤信息。電視占第二位，有26%的(de)人(rén)提及；戶外廣告則占第三位，有23%的(de)提及率。通過樓書第一次了(le／liǎo)解樓盤的(de)占則占16%。另外也(yě)有一些人(rén)是(shì)在(zài)展會第一次接觸到(dào)樓盤。消費者對房地(dì / de)産業評價：硬件好于(yú)軟件。

    從消費者對房地(dì / de)産業的(de)評價來(lái)看，廣告的(de)可信度、物業管理以(yǐ)及房産證辦理等是(shì)消費者不(bù)滿意的(de)主要(yào / yāo)問題，比較滿意的(de)是(shì)城市規劃，小區園林和(hé / huò)建築外觀，分别有76.2%，79.6%，75.9%的(de)人(rén)認爲(wéi / wèi)好或者很好。調查表明，消費者對于(yú)硬件設施的(de)滿意程度較高，不(bù)滿意的(de)地(dì / de)方主要(yào / yāo)是(shì)在(zài)服務等軟件方面。服務落後一直是(shì)房地(dì / de)産開發業的(de)軟肋，房地(dì / de)産開發商要(yào / yāo)提高水平，增強競争力，就(jiù)必須從提高服務質量方面着手，創出(chū)品牌。同時(shí)政府部門也(yě)需要(yào / yāo)立法管理，加強對中介行業的(de)規範，提高辦事效率。